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リバースモーゲージ

リバースモーゲージはほんとうにやばいのか?リスクやデメリットを徹底解説

2021年1月10日 (2021年3月27日更新)

最近、リバースモーゲージという単語を耳にする機会が増えていませんか? 自宅を担保にしていて老後の資金を得る方法で、利息分しか支払わなくてもいいといった話を聞いて、なんかちょっと怖いなと思った人もいるかもしれません。老後の生活を支える基盤となる自宅を担保にしての借り入れですので慎重になるのも当然でしょう。そこでリバースモーゲージのリスクやデメリットを徹底的に調べてみました。リスクやデメリットを理解した上で、慎重に検討しましょう。

リバースモーゲージが出来た背景

リバースモーゲージは、所有している自宅を担保として生活資金を借り入れする仕組みです。借り入れたお金の返済は、契約者が死亡した時点で担保の不動産を処分することで行います。持ち家に住み続けながら、年金では足りない生活資金を確保できる手段として、日本では1980年代からスタートしました。シニア層には、住宅資産を所有している人が比較的多くいますが、その中には老後の生活資金はほぼ年金のみという人も少なくありません。高齢化社会が進み、年金制度への不安なども高まったこと、そしていわゆる「老後資金2000万円問題」などもあって、自宅を担保にし、そこに住み続けながら融資を受けられるリバースモーゲージに注目が集まっています。
定年退職後でも住宅ローンが残っている場合でも、住宅ローン(元本+利息)からリバースモーゲージ(利息のみ)に借り換えることで、月々の返済金額を減額することも期待できます。退職金や預貯金などをあまり減らしたくないという人にとっても安心感があるでしょう。

リバースモーゲージのリスクやデメリット

借り入れの限度額と存命期間

長生きすることは幸福なことである、という前提はありますが、それによってお金の心配は当然ついて回ります。リバースモーゲージで借り入れができるのは、一般的には住宅資産評価額の5割程度です。存命期間中に、この融資限度額まで使いきってしまうかもしれません。限度額まで借り入れをした後は、最終契約期間が設定されている場合は、担保物件の売却等をして返済しなければいけない場合があります。

資産価値評価の下落

リバースモーゲージでは、融資の限度額は、契約時の住宅資産の評価額によって決まりますが、その後に土地の価値が下がることが考えられます。一定期間で担保価値の見直しが行われるため、それに従って融資限度額が見直しされる可能性があるのです。また、債務者が亡くなった場合には、不動産を売却して借入金を返済することになりますが、その場合でも不動産価値が下がっていた場合は、差額の分を相続人が負担しなくてはいけない場合もあります。

金利の上昇

リバースモーゲージでは、利息の返済は変動金利型のものが多く、元本の返済はありませんが、月々の利息返済があるため、金利が上昇することで返済額は増えてしまうおそれがあります。

リバースモーゲージの注意点

推定相続人の同意を求められる場合がある

リバースモーゲージは、債務者が亡くなった場合に担保であった自宅を売却し、借り入れを返済するという仕組みです。相続の対象になる土地と住宅は、財産として残らないということになりますので、推定相続人全員との同意が契約時に求められる場合もます。また前述した3つのリスクについても、相続人に負担がかかる可能性がありますので、その点についても十分話し合っておく必要があります。

資金用途が限定されている場合がある

地方自治体の社会福祉協議会が提供しているリバースモーゲージでは、老後の生活資金としての用途しか認められていません。また、住宅金融支援機構が提供するものについては、住宅関連の用途しか認められていません。金融機関が展開している商品は、用途は比較的自由です。レジャーや住替え、ローン返済などでも利用できるものが多いですが、投資目的の利用はほぼ認められていません。

対象となる物件が限定されている

融資対象となる物件の地域が限定されている場合が多いことも、デメリットの一つです。リバースモーゲージでは、土地と建物の評価をもとに融資が行われるため、どうしても価値が高く、下がりにくい都市部が対象になってきます。また、民間ではマンションが対象外となる場合が多いです。

リバースモーゲージ以外の資金調達

リバースモーゲージ以外で、持ち家や不動産を使った資金調達の方法にはどんな選択肢があるでしょうか。

リースバック

リースバックは、自宅などを不動産会社や投資家に売却し、売却先と賃貸借契約を交わし、家には住み続けるという仕組みです。売却時にまとまった資金が確保できますが、家賃を支払っていくということになります。リバースモーゲージは契約者が死亡する将来の日時に売却するのに対し、リースバックは契約時に売却するため、資産価値評価の下落といったリスクが小さいことが特徴です。任意売却よりも比較的高く売却できること、家賃さえ払えればずっと住み続けられることなどがメリットになります。ただし、自宅の所有権(名義)は変更となります。

リバースモーゲージとリースバックの違いは?どちらを活用するのが良いか徹底比較

任意売却

任意売却は、住宅ローンなどの債務が残っている方に適した資金調達で、不動産コンサルタントなどの専門家が仲介として入り、お金を貸している人(債権者)と借りている人(債務者)の間で調整を行うことで売却が可能になるという方法です。競売よりも高く売却することができるので、両者にメリットがあります。リースバックは投資物件として不動産会社や投資家が購入するため、比較的早く売却が決まることが多いですが、任意売却は多くは個人が購入するため、売却がなかなか決まらないこともあるというデメリットがあります。

リバースモーゲージ型住宅ローン

リバースモーゲージ型住宅ローンという資金調達方法も選択肢の一つです。リバースモーゲージでは、住んできた自宅を担保にして借り入れをしますが、リバースモーゲージ型住宅ローンはこれから購入して住む住宅を担保に借り入れを行うという仕組みです。契約後は利息を支払い、死亡時に物件を売却して元金返済を行う点はリバースモーゲージと同じですが、いくつかの点で違いがあります。まず資金用途が比較的広く設定されていること。新築住宅の建設やマンションの購入、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金などにも利用可能な商品も販売されています。また、資産価値が下がったり金利の変動によって担保価値が融資額を下回った場合でも、相続人が返済しなくてもよいノンリコース型も登場しています。

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