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リバースモーゲージ

リバースモーゲージの対象となるマンションの条件や取り扱う金融機関を紹介

2021年1月14日 (2021年3月27日更新)

自宅がマンションという人も増えています。特に都市部では、一戸建てより交通の便の良い分譲マンションを選択する人が増えています。しかしリバースモーゲージを使おうとすると、マンションを担保物件にできないケースが少なくありませんでした。しかし近年、マンションを対象としたリバースモーゲージ商品も登場しています。そこで、どんな金融機関が扱っているのかといった具体的な内容を含めてまとめてみました。

マンションがリバースモーゲージの対象外となる理由

リバースモーゲージは、所有している不動産や住宅を担保にして資金を調達する手段です。返済は契約者が死亡時に担保を売却することで行われ、それまでは利息の支払いだけが契約者の負担になります。主にローンが借りにくくなっている高齢者が、年金以外にも生活資金を確保する手段として利用されています。
リバースモーゲージが適応されるのは、都市部の一戸建て住宅に限られることがこれまで多く、マンションは対象外とされていました。これは、リバースモーゲージの担保となる物件の評価が、主に土地を中心として評価されるからです。マンションでは土地の評価が難しく、また、建物の評価でも建築年数による物件の劣化によって資産価値が低下することから、対象になりづらい傾向がありました。
しかし、近年はマンションもリバースモーゲージの対象とする商品が出てきており、注目を集めています。

リバースモーゲージに適応されやすいマンションの条件

リバースモーゲージに適応されやすいのはどんな条件のマンションでしょうか。

マンションの資産価値が下がりにくい物件

まず挙げられるのは、資産価値が下がりにくい物件です。都心に近く、ターミナル駅やベッドタウンとして知られている地域のマンションは人気も高く、資産価値が下がりにくいとされているため、適応されやすい条件の一つです。また、駅からの徒歩分数の近さも高い評価の条件になります。一戸建てよりもマンションのほうが、駅から近いほど資産価値があがる傾向がありますが、リバースモーゲージの評価においても同様です。

マンションが建つ地域の環境

治安や環境の良さ、町並みの美しさ、住みやすさ、近くに競合するマンションがないことなども好条件になります。また近年は、災害へのリスクなども選定のポイントになることから、地盤の良さや川や海の近くならばその安全性なども評価の対象になっているようです。

マンションの築年数

築年数も大きな条件の一つです。建物の資産価値は、日本の場合、経年で大きく評価が変わってきます。新しければ新しいほど資産価値は高いため、15年から20年よりも浅い築年数がリバースモーゲージが適応される条件の一つの目安として考えるといいでしょう。

マンションを対象とするリバースモーゲージを扱っている金融機関

次にマンションを対象とするリバースモーゲージを扱う金融機関の商品一部紹介していきましょう。

充実人生(東京スター銀行)

東京スター銀行の「充実人生」は、マンションが対象になっているリバースモーゲージ商品です。契約の条件としては、利払いあり型(使ったぶんの利息を毎月支払う)では55歳以上、利払いなし型(毎月の支払いがない)は70歳以上の方が対象です。所有する物件が一都三県+大阪市・京都市・神戸市にあり、自分または配偶者名義のマンションに、原則として単身またはご夫婦でお住まいの方。そして年収は120万円以上の方(年金収入など、長期安定的に見込める年収に基づいて審査)といった条件があります。
そしてマンションは築年数等一定の条件がある(要問合せ)となっています。

おうみのくらし(滋賀中央信用金庫、長浜信用金庫、湖東信用金庫)

滋賀県を本店とする3つの信用金庫が共同で提供している「おうみのくらし」も、マンションも対象とするリバースモーゲージです。対象となるのは、申込時の年齢が満50歳以上、満80歳以下で、年金や給与、事業所得などの安定継続した収入のある方。3信金のいずれかに年金・給与の受取口座があり、会員または会員資格のある方。保証会社の保証が得られる方、といった条件があります。原則的にはマンションも一戸建てと同じような条件での審査となります。ただ判断するのは保証会社であり、一律に条件を示すことはできないそうです。

かなぎんリバースモーゲージローンⅡ(神奈川銀行)

神奈川県を中心に事業を行っている神奈川銀行も、マンションを対象とするリバースモーゲージ商品を扱っています。対象となるのは、申込時の年齢が50歳以上で、安定継続した収入があり、保証会社の保証が得られる方。そして居住地が神奈川銀行の営業区域、かつ不動産の流通性がある地域に居住していること、という条件があります。マンションが条件を満たすかどうかについては、近隣の売買価格や市場性なども加味されるため、保証会社に審査を依頼しないとわからない面があり、まずは銀行で相談する必要がありそうです。

マンションをリバースモーゲージする際の注意点

マンション評価額の下落

土地と比べると建物部分の価値は年数に比例して下がっていきます。特にマンションの場合は、土地部分の評価が戸建てよりも小さいため、建物の経年劣化によって価値の下落は避けられません。マンションの担保評価は定期的に行われるため、価値が下がった分の追加担保が必要になる可能性や、契約期間(お金を受け取れる期間)が短くなるリスクがあります。

契約年数に達した場合の対応

リバースモーゲージでは、契約年数に達した時点で基本的には担保物件を売却することになります。マンションが担保になっている場合も同様であり、その際にどう対応をするのか、ご家族や推定相続人の方ともお話をしておく必要があるでしょう。

金利に注意

マンションのリバースモーゲージ商品は、固定金利のものもありますが、比較的利率が高めなものが多いようです。また変動金利のものについては、契約期間中の金利上昇のリスクに注意する必要があります。借り入れ残高が増加し、担保割れとなって融資金額が減額されてしまう可能性があるからです。

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