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リバースモーゲージのデメリットやリスクを徹底解説!老後資金の調達方法もご紹介

2021年1月10日 (2021年3月27日更新)

リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資を受けられる仕組みです。自宅に住み続けながら生活資金を借り入れ、生きている間は利子を返済し、契約者が亡くなったら、相続人の方より自宅を売却すること等で元金を返済します。苦しい年金暮らしを救う、無理のない借り入れ方法に見えますが、デメリットはないのでしょうか。リバースモーゲージのデメリットやリスクとその対処法、さらにリバースモーゲージ以外の資金調達方法をご紹介します。

リバースモーゲージの問題点とデメリット

リバースモーゲージの問題点とデメリットは、以下の5つです。

対象エリアが限定されている場合が多い

リバースモーゲージの対象エリアは、サービスを展開する金融機関によって違いますが、ほとんどが都市近郊に限られています。都心の一等地や、居住エリアとして人気の高い場所に一戸建てを構えている人ほど、多くの融資を受けられる可能性があります。

資金用途が限定されていることが多い

取り扱い機関によって、認められている資金用途が違います。多くの金融機関では、事業用、投資目的での借り入れはできない決まりです。純粋に生活資金として借り入れるなら、問題はありません。

相続人に迷惑をかけるかもしれない

一般的には、自分が亡くなった後に元金返済の手続きをするため、元金の支払いは相続人にゆだねられることになります。多くの金融機関の場合、自宅を売却して返済する方法を選んだとしても、借入額が売却額を超えてしまったら、相続人は不足した金額を返済しなければなりません。無理のない範囲での借り入れが原則です。

元金が減らないことがストレスになる

利子だけを毎月返済していく仕組みなので、元金が減りません。「借金自体がストレスになる」という人には向かない仕組みです。ただ、例えばローンの支払い中にリバースモーゲージに切り替えたなら、借金返済中という状態は変わらないものの返済額がぐっと軽減されるので、かなり心が軽くなるでしょう。

子供と同居できない場合がある

リバースモーゲージは、単身や夫婦のみの世帯が対象であることがほとんどです。子どもと同居している場合は、対象外となります。また、対象となる家で将来子どもと同居するということもできなくなるので、気をつけましょう。

リバースモーゲージのリスク

リバースモーゲージを利用するにあたって、次の3つのリスクを考慮しておきましょう。前もって知っておけば、いざというとき慌てずに済みます。

長生きリスク

自宅を担保としているため、借入額は土地評価額を基準に計算され、限度があります。もし、融資額を使い切ってしまうほど長生きしたら、高齢の身のまま無一文になり、家を手放さなければならないかもしれません。借入額を老人ホームへの入居費用に充てることもできますから、「●歳まで健康だったら住み替えよう」など、ライフプランを決めておきましょう。

金利変動リスク

借り入れを行っている最中に金利が著しく上昇したら、毎月の返済額も膨らむことでしょう。限度額まで借り入れを申し込まず、少しずつ利用するのが賢いと言えるでしょう。

土地の価格が下がるリスク

リバースモーゲージでは、一定期間ごとに土地の価値が見直される場合もあります。評価額が下がれば、融資限度額も下がってしまう恐れがあります。また、売却の際にも契約時の想定より売却額が下がるため、相続人が返済額を負担するリスクが高まります。土地評価額が下がることを見越したうえで、無理のない金額を借り入れることが大事です。

リバースモーゲージの申込前に確認すること

デメリットやリスクを避けるために、リバースモーゲージを申し込む前には、以下のことを確認しましょう。

物件エリア

まずは、自宅が取扱期間の物件エリアに入っているかを確認します。

相続人の意向

自分たちが亡くなったら、相続人は相続する家を失うことになる場合もあります。それでもよいかをきちんと確認しておきましょう。また、自宅売却の際に返済金が生じるかもしれないことも、伝えておいたほうがよいでしょう。

認められる資金用途の種類と金額

資金用途の縛りは、各機関によって違います。自分たちが希望する用途が認められるかどうかを確認しましょう。
そのときに住み替えなども考慮に入れたライフプランを立てましょう。夫婦二人で、「●歳まで元気なら老人ホームを探す」などといった話し合いを行いましょう。
また金利変動リスクや土地評価額の下降リスクを考えると、借り入れは少しずつ行ったほうがいいでしょう。毎月、いくら借り入れたいのかを夫婦で話し合い、「最低でもこの金額は借り入れたい」「可能ならこのくらい借り入れたい」といった下限と上限を決めておくのが理想です。

不動産を活用した老後資金の調達方法「リースバック」

リバースモーゲージ以外にも、自宅を活用した老後資金の調達方法があります。それが「リースバック」です。

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却してからも、家賃を払いながら自宅に住み続けられる仕組みです。まとまったお金を手に入れつつ、我が家に住み続けることができます。

持ち家を売却するので、名義人としての権利は失いますが、新たに賃貸契約を結ぶことで、変わらず自宅を使用できます。老後、住宅ローンが支払えなくなったけれど自宅に住み続けたい、生活資金が必要だけれど今の生活を変えたくないといった人に向いています。

リースバックの特徴

リースバックの特徴は、通常の不動産売却と違い、家を売っても自宅を手放さずに済む点です。売却した後、再び自宅を購入することもできます。自宅の利用を、所有から賃貸に切り替えることで、老後の資金繰りを楽にできるサービスです。

リースバックを行うと、家が自分の所有権ではなくなるので、固定資産税がかからなくなります。また、取扱機関によっては、売却金の一部を賃料にあてられるため、毎月の家賃を心配する必要がありません。

リバースモーゲージとの違い

リースバックがリバースモーゲージと違うのは、生きている間にまとまったお金を調達できることです。売却金であり借入金ではないため、資金の用途を制限されることはありません。事業資金にしたり、運用したり、債務整理に利用したりすることができます。

ただし、リバースモーゲージは所有権を確保できますが、リースバックは所有権を手放すため、いつまでも住み続けられるとは限りません。あくまで「定期借家」の扱いとなるため、いずれは転居をしなければならないことは、頭に入れておいた方がいいでしょう。

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リバースモーゲージを利用するならデメリットへの対策を行おう

生活を大きく変えることなく必要な生活資金が手に入るリバースモーゲージは、老後資金の新たな調達方法として注目を浴びています。メリットも大きいですが、当然のことながら、ご紹介したようなデメリットもあります。大事なのは、デメリットをきちんと理解した上で、対処法や対策を練っておくことです。万全の態勢で老後を迎え、悠々自適な生活を楽しみましょう。

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