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リバースモーゲージ型住宅ローンとは?従来の住宅ローンとの違いやメリデメを解説

2021年1月10日 (2021年3月27日更新)

リバースモーゲージ型住宅ローンとは、リバースモーゲージの仕組みを活用した住宅ローンです。リバースモーゲージは自宅を担保に老後の生活資金を借り入れできる仕組みで、自分の死後、自宅を売却すること等で返済を行います。従来との住宅ローンとの違いや特徴、メリットやデメリットをご紹介します。「リバースモーゲージ型住宅ローンの申し込みを迷っている」という人は、ぜひこの記事を判断材料としてください。

リバースモーゲージ型住宅ローンとは

リバースモーゲージ型住宅ローンとは、リバースモーゲージを活用し、住宅の建設・購入、リフォームなどの費用の借入を行い、利息を返済していくシステムです。住宅金融支援機構の【リ・バース60】を活用した商品で、複数の金融機関が取り扱っています。

リバースモーゲージは、大きな資産である自宅を担保に銀行などから融資を受ける仕組みです。返済額は、存命中は利息のみで、契約者が亡くなった後、自宅を売却すること等で一括返済します。老後、年金だけでは生活が難しいという昨今の問題を受け、注目されています。

通常のリバースモーゲージでは、借入金を老後の生活資金などにあてます。一方で、リバースモーゲージ型住宅ローンでは、住宅関連資金への融資であり、生活資金等には使えません。

利用例としては、「一軒家からマンションへの住み替え」「住宅のバリアフリー化のためのリフォーム」「高齢者施設への入居一時金」「今までの住宅ローンの借り換え」などがあります。定年を機に住み替えを検討している人、自分や配偶者の足腰が弱ったときのためにリフォームしておきたい人などにおすすめです。

従来の住宅ローンとの違い

リバースモーゲージ型住宅ローンと、従来の住宅ローンとの違いは、大きく3つあります。それぞれご紹介します。

毎月の返済額が少ない

リバースモーゲージ型住宅ローンは、毎月の返済が利息のみです。一方、従来の住宅ローンは、元金と利息を毎月返済していきます。よって、リバースモーゲージ型のほうが毎月の返済額がぐっと少なくなります。

定年を迎え、収入が減ってしまったシニアにとって、毎月かなりの金額を返済していくのは現実的ではありません。生活資金をきちんと確保するためにも、負担は少ないほうがいいでしょう。

対象が60歳あるいは50歳以降である

リバースモーゲージの対象はシニア世代です。一般的には、満50歳以上が契約できます。金融機関によって年齢が異なりますので、確認が必要です。

一方、従来の住宅ローンを、収入の少ない高齢者が利用するのはなかなか難しいといえます。審査が通ったとしても、借りられる金額が少なくなってしまったり、返済可能期間が短いため毎月の返済額が多くなってしまったりして、新居購入や高額のリフォームは諦めなければならないかもしれません。また、次世代に負担をかける可能性も高くなります。

死後に家や土地が売却される

リバースモーゲージ型住宅ローンは、繰り上げ返済などを行わない場合、契約者本人や配偶者が亡くなってから、誰も住まなくなった家を売却すること等で返済にあてます。自宅を売却しての返済方法を選択した場合、資産としての家や土地は残りません。

一方、従来の住宅ローンでは、返済が終われば家や土地は資産として残ります。子世代に相続させたり、借家として活用したりすることが可能です。

リバースモーゲージ型住宅ローンの条件や必要書類

リバースモーゲージ型住宅ローンを利用するには、いくつかの条件があります。必要書類と合わせて解説します。条件も必要書類も、各金融機関で変わってきますので、一般的な例をご紹介します。

利用条件と使用用途

まずは申し込み時の年齢が、満60歳以上であることをクリアしていなければなりません(一部金融機関では50歳以上)。また、各金融機関が対象エリアとしている地域に住んでいることが条件です。保証人は、必要な場合と不要な場合があります。

使用用途は、金融機関が示す住宅費用のための支払いに限られます。「住宅購入資金」「既存の住宅ローンの借り換え」「子世帯などが済む住宅の購入資金」「居住する住宅のリフォーム資金」などです。

必要な書類

申し込みに必要な書類は、各金融機関によって違います。免許証や保険証などの身分を証明できるもの、前年度の源泉徴収票や確定申告書など収入を証明できるもの、担保の対象となる自宅の土地面積や築年月が分かる書類などが必要です。

リバースモーゲージ型住宅ローンのメリットとデメリット

リバースモーゲージ型住宅ローンには、メリットとデメリットがあります。それぞれ、主なものを解説します。

リバースモーゲージ型住宅ローンのメリット

・低負担で住宅費用を確保できる

毎月の返済額が利息だけなので、収入が少なくなるシニアであっても安心して新居購入やリフォームを行うことができます。快適な住まいでの生活が、お金の心配をせず、すぐに手に入ります。

・返済のタイミングを自分で決められる

リバースモーゲージの場合、通常は契約者やその配偶者など、住人が全て亡くなってから住宅を売却し、元金返済にあてます。しかし、存命中であっても自宅が不要になったタイミングで売却したり、一括で現金返済したりといったことも可能です。「相続人に金融機関とのやり取りや手続きなど、手間をかけさせたくない」といった場合に有効です。

・終活の一環になる

死後、自宅売却によって元金を返済するということは、存命中に、すでに自宅の売り先を決めておくことと同じです。葬儀や墓、相続などについて用意しておく「終活」の一環になります。実家の売り先が決まっていれば、残された子世代は安心です。

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リバースモーゲージ型住宅ローンのデメリット

・最終的に、子世代に負担がかかる可能性がある

元金の金額が大きくなると、最終的に自宅を売却しても、返済額としては不足してしまうかもしれません。その場合、相続人が現金などで返済を行うことになります。ただし、売却金額が元金に届かない場合でも残金が返済不要となる「ノンリコース型」を選んでおけば、相続人に負担をかけることはありません。

・自宅を相続させられない

契約人夫婦が亡くなれば、住宅は売却され、資産としてはなくなります。相続人は、慣れ親しんだ実家を失ってしまうということになりますから、子世代とよく話し合って決めることが必要です。

・金利変動のリスクがある

リバースモーゲージ型住宅ローンの多くは、変動金利での契約となります。市場の動きにより、毎月に支払額は変動するため、注意が必要です。

安心できるシニアライフを考えシミュレーションしよう

リバースモーゲージ型住宅ローンは、シニアでも低負担で住み替えやリフォームが行える融資の仕組みです。定年後の住まいについて考えるなら、検討材料の一つに加えてみてはいかがでしょうか。「二世代ローンを利用する」「リバースモーゲージ型にする」「今の家を売却する」など、いろいろなケースをシミュレーションし、家族が一番納得する形を見つけましょう。

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