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リバースモーゲージ

リバースモーゲージを利用するための条件は?マンションでの利用条件など

2021年1月10日 (2021年3月27日更新)

自宅を担保に融資を受けられるリバースモーゲージは、契約者が亡くなった後に自宅を売却等して元金を返済する、シニア向けの借り入れシステムです。老後の生活資金調達のために検討している人も多いのではないでしょうか。便利な仕組みではありますが、契約者の年齢や土地、建物などに条件があります。中には、リースバックに向いている人もいるかもしれません。リバースモーゲージの基本的な条件について解説します。

リバースモーゲージを利用できる条件

リバースモーゲージには、利用できる条件があります。各自治体の社会福祉協議会が扱っている「不動産担保型生活資金」と、金融機関が扱う商品とでは条件が違う場合もありますから、それぞれ説明します。※公的機関のリバースモーゲージには、要保護(生活保護受給)世帯向けにもう少し条件の緩い不動産担保型生活資金もあります。

利用できる年齢条件

・公的機関の場合

原則として世帯全員が65歳以上であること、所得が一定以下であることが条件です。世帯員の収入が、市区町村民税非課税または均等割課税程度の世帯が対象になります。

・金融機関の場合

50歳以上、60歳以上など、公的機関より若い年齢から利用できるところがほとんどです。所得の上限の制限はありません。

貸付金額

・公的機関の場合

1か月あたり30万円以内、3ヶ月ごとに融資を受けられます。貸付限度額は、土地評価額の70%程度です。

・金融機関の場合

顧客の希望と審査の内容により、借入可能金額が決まります。融資の上限は土地評価額の50%程度です。

資金用途

公的機関であっても、金融機関であっても、あくまで生活資金としての貸し付けを想定しています。事業目的や投資には使えませんので、注意が必要です。

リバースモーゲージを活用できる人

条件を踏まえ、リバースモーゲージを活用できる人の事例をご紹介します。

生活資金の赤字補填として10万円ほどの借り入れ

公的年金だけで生活するには無理があります。国がまとめたデータによると、シニア夫婦2人世帯の場合、公的年金以外に毎月8万円ほどの資金が必要との試算も。月々、決まった額を借り入れられれば、手元の資金を取り崩す必要はありません。

住宅ローンを借り換え

毎月、多額の返済を必要とする住宅ローンを借り換え、リバースモーゲージ型にすることができます。元金を毎月返済する必要がなく、利息だけを返済すればよいため、負担額はぐっと小さくなります。

バリアフリーにリフォーム

自宅をバリアフリーにリフォームするために多額の現金が必要な場合があります。この際も、リバースモーゲージの仕組みを利用すれば、預金を崩す心配はありません。

リバースモーゲージの担保となる不動産の条件

気になるのは、不動産の条件かと思われます。例えば一戸建てではなく、マンションを担保としたいときは、どうすればよいのでしょうか。金融機関によって違いますが、一般的な不動産の条件を解説します。

不動産の条件

・公的機関の場合

所属する自治体に居住用不動産を有し、自治体が定める土地評価額以上であることが条件です(東京都社会福祉協議会の場合はおおむね1500万円以上)。また、マンションなどの集合住宅は対象外となります。持ち家に、実際に契約者やその夫婦が住んでいることも、条件として挙げられます。

・金融機関の場合

金融機関が対象エリアとしているところに住居を構えていることが条件です。土地評価額の下限は金融機関によって違い(例:千葉銀行「ちばぎんセカンドライフローン」の場合は500万円以上)、また審査のうえ融資が可能かどうかを決定します。なお、マンションなど集合住宅を対象とする金融機関もあります。

マンションの場合は、好条件であればあるほど、条件をクリアできる可能性が高まります。都心など都市近郊にあり、「築浅」「駅近」といったニーズの高いマンションであれば、マンション可能としている金融機関に相談してみましょう。

リバースモーゲージの対象となるマンションの条件や取り扱う金融機関を紹介

リバースモーゲージが利用できない場合のリースバック

年齢や不動産がリバースモーゲージの条件に合わないなら、リースバックを検討するのも一つの手です。リースバックとは、自宅を売却した後もそのまま賃貸として自宅に住み続けられる仕組みで、自宅に住んでいられるという点では、リバースモーゲージと似ています。

リースバックとリバースモーゲージの違いで決定的なことは、権利関係です。リースバックは、存命中に自宅を売却してしまうので、土地の権利は買主に移ります。一方、リバースモーゲージは自宅を担保とするだけなので、存命中は土地の権利を持ったままです。

また、リースバックは自宅を売却した後、賃貸として家賃を支払い続けることになります。一戸建ての家賃となると、土地柄によってはかなりの金額になることが予想されます。一方で、リバースモーゲージの毎月返済額は利息のみです。

リースバックは「借入」ではなく「売却」です。資金用途を限定されることもなく、自由度が高いものです。「リバースモーゲージが条件に合わない」と感じる人は、検討してみるのもいいでしょう。

リバースモーゲージでゆとりのある老後を実現

リバースモーゲージの条件がクリアできたなら、活用しない手はないといっていいでしょう。手持ちの資金を崩すことなく、安定した生活をしたいと望む人に、リバースモーゲージの仕組みは最適です。

また「子どもは跡を継ぎたくないと言っている。死後、この家をどうしよう?」と終活に悩む人にとっても、リバースモーゲージは便利なシステムといえます。老後も自活し、家をスマートに手放すことは、子世代の負担を減らすことにつながるためです。家族みんながゆとりある生活を実現するためにも、リバースモーゲージを検討しましょう。

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