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リバースモーゲージとリースバックの違いは?どちらを活用するのが良いか徹底比較

2021年1月16日 (2021年3月27日更新)

自宅を担保に生活資金を借り入れするリバースモーゲージと、自宅を売却した後も賃貸としてそのまま住み続けられるリースバック。「自分にはどちらが向いているのだろう?」と迷っている人はいませんか。それぞれの特徴や違いを知り、メリットやデメリットを比較して、より自分に向いている方を選ぶのが大切です。住み慣れた自宅で、悠々自適な老後を楽しみましょう。

リバースモーゲージとリースバックの仕組み

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして借り入れを行い、契約者が亡くなってから自宅を売却等することで元金を返済するシステムです。毎月の返済額は利息だけなので、低負担で老後の生活資金を調達することができます。

一方、リースバックとは、自宅を売却し、所有権を手放した後は賃貸契約によって自宅に住み続けられるシステムです。最初に売却金額を受け取った後は、毎月、家賃を支払いながら、住み慣れた我が家で暮らすことができます。

リバースモーゲージも、リースバックも、自宅を資金源として活用しながら自宅に住み続けられる仕組みなので、見た目は同じように見えるかもしれません。しかし、リバースモーゲージで得るお金は「借入金」であり、リースバックの場合は「売却金」であることが違います。

リバースモーゲージとリースバックの条件

年齢制限

リバースモーゲージを利用するためには年齢制限があり、多くの金融機関が50歳以上としています。「国が行うリバースモーゲージ」として知られる社会福祉協議会(以下社協)の「不動産担保型生活資金」は、65歳以上が対象です。リースバックの利用に年齢制限はありません。

対象物件

リバースモーゲージの対象物件は、主に戸建てです。数は少ないですが、マンション等も対象としている金融機関もあります。一方、リースバックは戸建てに限らず、マンションや店舗なども対象にしています。

リバースモーゲージの対象となるマンションの条件や取り扱う金融機関を紹介

資金用途

リバースモーゲージで借り入れを行った資金の用途は、ほとんどの金融機関が「投資や事業目的はNG」としています。生活資金などに充てるための資金という考え方です。一方、リースバックで得た売却金の用途に制限はありません。

収入条件

リバースモーゲージでは、収入に一定金額以上の安定継続した収入を設定している金融機関もあります。また一方で、社協では「住民税非課税世帯または均等割課税世帯」が対象であり、収入に上限を設定しています。リースバックの収入条件は、上限はありませんが、賃貸契約を結べる程度には安定した収入を得ている必要があります。

同居条件

リバースモーゲージでは、最終的には自宅を売却する必要もあるため、単身世帯あるいはシニア夫婦2人だけの世帯を条件としている金融機関がほとんどです。リースバックには、とくに同居制限はありません。

リバースモーゲージとリースバックのメリット・デメリット

リバースモーゲージとリースバック、どちらが良いか悩んでいるという人のために、それぞれのメリット・デメリットを比較して説明します。

リバースモーゲージのメリット

・毎月の支払額が少ない

月々の返済は利息のみなので微額です。返済のために手持ちの資金を削る心配はありません。

・高齢でも借り入れが可能

シニア向けの商品なので、高齢であっても借り入れが可能です。

リバースモーゲージのデメリット

・条件をクリアするのが難しい

先に示したように、リバースモーゲージを利用するためには、さまざまな条件をクリアしなければなりません。そもそも申し込めないという人も多いでしょう。

・金利が上昇すると返済額に影響が出るおそれがある

変動金利型の商品が多いため、金利が上昇すると返済額がアップしてしまう恐れがあります。自宅を売却しても借り入れ額に届かない場合は、相続人が現金で支払わなければならない可能性があります。

・融資に限度額がある

融資限度額は担保となる不動産の評価額に基づいて計算されます。もし、融資限度額まで借り入れしてしまった場合、以降は資金調達が難しくなります。

リースバックのメリット

・条件が緩い

年齢や資金の使い道などに条件がないので、利用できる人は多いでしょう。自宅を売却してまとまった現金を手に入れたら、新たな事業に投資することも可能です。また、本人や相続人が自宅として買い戻すこともできます。

・固定資産税の支払いがなくなる

所有権を手放すため、以後の固定資産税を負担しなくて済みます。修繕費も同様です。

・終活の一環になる

契約者が亡くなった後、相続人が売却先を探す手間が省けます。

終活とは?終活をするための準備方法やいつから始めるのかなどやり方を解説

リースバックのデメリット

・毎月の支払いが比較的多額になる

毎月の支払いが利息だけのリバースモーゲージと比べると、家賃を支払い続けるリースバックは、支払いが多額になります。相場よりも高めの家賃を提示されることもあるため、事前によく見積もってもらいましょう。

・自宅に長く住むと家賃の総計が売却金を超えることがある

長く住めば住むほど、家賃の総計が売却金額に迫ってきます。そもそも、居住できる期間が2年のみの借家契約とされるケースも多いでしょう。リバースモーゲージのように「死ぬまで自宅で」とはいかないかもしれません。

・権利を手放すことでトラブルに巻き込まれる恐れがある

所有権は買主に渡るので、不動産としてさらに違う業者へ転売されるケースもあります。オーナーが変わってしまっても、通常は賃貸契約がそのまま引き継がれますが、家賃の引き上げをお願いされたり、立ち退きを請求されてしまったりなどという可能性も、ないとはいえません。

リバースモーゲージとリースバックが向いている人

以上の条件やメリット、デメリットを踏まえたうえで、リバースモーゲージとリースバックの活用が向いている人をそれぞれ紹介します。

リバースモーゲージが向いている人

・年金収入に少しのプラスで安心感を得たい人

家計簿を管理していて、「年金に、あと数万円だけ収入があったら」と感じる人にピッタリです。月々、数万円ずつの融資であれば無理なく、長く借りられますし、毎月の返済は利息だけなので家計に響きません。

・自宅のリフォームをするためにまとまったお金が欲しい人

シニアとなる夫婦が自宅に長く住んでいくために、大規模なバリアフリー工事を考えている人におすすめです。通常のローンが組めない年齢でも、リバースモーゲージであればまとまった現金を調達できます。

・相続人に家を相続する意志がない人

「子世代はみな自分の家を持っている」など、自分たちが亡くなれば確実に空き家となる自宅に住んでいる人におすすめです。相続人の意志は、審査でも確認されます。

リースバックが向いている人

・高齢者住宅などへの住み替えのためにまとまったお金が欲しい人

「自宅に死ぬまで」というよりも、住み替えのための費用が必要という人におすすめです。自宅の売却金は、高齢者住宅への入所一時金や家賃、家具の買い替え、生前整理などに幅広く利用できます。売却した後もしばらく自宅に住めるので、売却時に引越し先が決まっていなくてもかまいません。

・事業や投資のために資金を活用したい人

売却金の用途は自由です。若手であっても、シニアであっても、事業にチャレンジしたいという人は、まとまった手持ち金として活用できます。

・家の維持管理から自由になりたい人

家やマンションを所有していると、維持費はかなりの額になります。修繕のたびに業者を呼んだり、自分で修繕したりといったことがおっくうな人もいるでしょう。面倒な維持管理から自由になりたいという人におすすめです。

リバースモーゲージとリースバックは向いているものを利用しよう

以上のように、リバースモーゲージにも、リースバックにも、それぞれ特徴や条件、メリット、デメリットがあります。理解した上で、自分に向いている方を選びましょう。

「記事を読んでも、まだまだ悩む」という人は、商品を取り扱っている金融機関や不動産会社、ファイナンシャルプランナーといったお金の専門家に、一度相談してみるのもおすすめです。自分とは違った視点から、適切な提案をしてくれるでしょう。

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