リバースモーゲージ

リバースモーゲージには罠がある?仕組みやデメリット・リスクから注意点を解説

2022年2月3日

リバースモーゲージという融資の仕組みをご存じでしょうか。自宅を担保にしてお金を借り入れ、元金の返済はご契約者がお亡くなりになられた後に家を売却することで行うものです。毎月の支払いは利息のみなので、老後資金の調達などに使われています。「自宅を担保にするなんて怖い」「何か罠があるのでは?」と疑問に思う人のために、リバースモーゲージのリスクやデメリット、利用するときの注意点について解説します。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージとは、自宅を担保にすることで、毎月一定額の、あるいは一括してまとまった金額の借り入れを行う融資の仕組みです。銀行など金融機関が商品として展開するほか、国も「不動産担保型生活資金」という制度を設け、自宅を担保として困窮者に生活資金を貸し付けています。

リバースモーゲージで借り入れたお金は、契約者など担保とする家に住んでいる人が亡くなった後、相続人がその家を売却するなどして返済することになります。契約者がご存命のうちは、利息だけを毎月返済していきます。

リバースモーゲージの対象となるのはシニア世代で、60歳以上、あるいは50代後半から契約できるとしている金融機関がほとんどです。よって、老後資金の調達方法の一つとして利用されています。

借入金の利用方法としては、生活資金やリフォーム資金があります。年金に上乗せして借り入れを行うことで、高齢者の日々の生活はゆとりあるものとなるでしょう。また、持ち家のバリアフリー化のために借り入れを行う人もいます。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリットは、主に以下の3つです。

借入金の利用方法が限定されている

借入金の使い途は、必ずしも自由ではありません。契約する金融機関にもよりますが、多くは生活資金やリフォーム費用、医療・介護の費用などに限られています。投資目的や、事業を始めるための資金としては借りられません。

同居人が限定される

リバースモーゲージでは、ご契約者がお亡くなりになられたら家を売却して返済することとされています。契約者の子世代などが同居をしたいと戻ってきても、それを理由として売却までの期間を延ばすことはできません。

売却した場合よりも手に入るお金が少ない

リバースモーゲージは、銀行にとって、元金回収までの期間がかなり長くなる商品です。また、売却時には、契約時よりも資産価値が下がる恐れが多分にあります。よって、ただ売却するよりも、リバースモーゲージによって借りられる金額の方が少なくなります。しかし、売却してしまえば住み慣れた我が家には戻れません。今の暮らしを大事にしたい人にとっては、最善の調達方法の一つといえるでしょう。

リバースモーゲージのリスク

リバースモーゲージには、以下のようなリスクがあります。

よく計画しないと限度額まで借り入れてしまう恐れがある

老後資金が足りないからと、毎月大きな金額の借り入れを行っていると、ある時点で限度額に達し、それ以上は借りられなくなってしまいます。自分は長生きすると想定し、かなりの年齢まで借入限度額を超えないよう計画しましょう。

金利が上昇すると返済額が上がる

毎月の支払いは利息のみなので、契約者が生きている間は少額の返済で済みます。しかし、金利が上昇すれば、返済額は一時的に上がってしまいます。反対に、金利が下がれば返済額はダウンします。

不動産の評価額が下がってしまう恐れがある

契約後、一定期間ごとに不動産の評価額を調査されることがあります。そこで評価額が下がれば、借入限度額も下げられてしまうかもしれません。また、将来相続人が家を売って元金を返済するときにも、売却金では元金を返せず、差額を支払うことになるかもしれません。差額の返済が必要ない「ノンリコース型」を用意している金融機関を選べば安心です。

リバースモーゲージの留意点と注意点

以上のようなデメリットやリスクを受けて、リバースモーゲージを利用するときには、以下の5つに気をつけましょう。

まずは相続人に相談する

リバースモーゲージは、相続人にとっては相続財産が減り、かつ元金返済の手続きが必要になる制度です。もしかしたら売却額が元金に届かず、差額を支払うことになるかもしれません。そのことを相続人によく説明しましょう。

相見積もりを取り、信頼できる金融機関を選ぶ

リバースモーゲージが使える商品を展開している金融機関は多数あります。金融機関によって審査内容が違い、自宅の評価も変わってくるため、借入限度額がかなり違う可能性も否定できません。複数の金融機関から相見積もりを取りましょう。そして、借入できる金額が大きい方を検討するのはもちろんですが、もっと大事なのが信頼性です。親身になってくれる金融機関、しっかりと借り入れプランを立ててくれる金融機関を、自分の目で見極めましょう。

固定金利型も検討する

金利については、変動金利型か固定金利型かを選べる金融機関があります。固定金利型は毎月の利息額が決まっていますが、固定される金利はやや高めです。一方で、変動金利型は金利が上昇すれば返済額が上がり、下降すれば下がります。もしも返済額が変動するのが不安なら、固定金利型も検討するのがいいでしょう。

今ある資金を確認したうえで借入額を検討する

必ず今ある資産を総ざらいし、老後の生活にはいくら足りないのかを把握した上で、借入額を検討しましょう。借入額は、抑えられるだけ抑えた方が安心です。毎月たくさんの借り入れを行うと、あっという間に限度額まで借りてしまう恐れがあります。

売却時の金額と比べてみる

不動産会社等に鑑定してもらい、売却するならいくらになるかを把握しましょう。そのうえでリバースモーゲージの借入限度額を確認し、納得できるかどうか検討します。

まとめ

以上のように、リバースモーゲージはデメリットやリスクを知り、留意点をきちんと理解すれば、「罠ではないか」と恐れるようなものではありません。人生100年を生き抜かなければならないこの時代に、住みながら自宅を担保とできるリバースモーゲージは、老後の強い味方です。

ただ、リバースモーゲージの仕組みが使える地域は、不動産の価値が高い都市部に限られているのが現状です。まずは自宅がリバースモーゲージの対象になるか、借り入れができる金額はいくらになるかを調べてみましょう。

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