リバースモーゲージ

リバースモーゲージ型住宅ローンとは?住宅ローン控除は適用される?

2022年2月3日

シニアになってから自宅を購入するときには、リバースモーゲージ型住宅ローンという方法が使えます。これから購入する住宅を担保にローンを組むことにより、自己資金の投入を大幅に抑えられる仕組みで、多くの金融機関が商品展開しています。「リバースモーゲージ型住宅ローンの特徴は?他の住宅ローンと何が違う?」「住宅ローン控除は適用されるの?」といった疑問を持つ人に向けて、詳細を解説します。

リバースモーゲージ型住宅ローンの特徴

リバースモーゲージ型住宅ローンとは、これから建てる家を担保として銀行から融資を受け、住宅ローンの契約を行う仕組みです。様々な金融機関が、住宅ローンの種類の一つとして商品を展開しています。

通常の住宅ローンと比較すると、次のような特徴があります。

毎月の支払いが利息のみ

通常の住宅ローンでは、元金と利息を毎月支払っていくことになります。しかし、リバースモーゲージ型住宅ローンでは、毎月の支払いが利息のみとなります。就労が難しい老後の生活において、ローンの支払い負担が軽くなるのは助かります。

元金は契約者死亡後に家を売却することなどで返済する

元金は、契約者が死亡した後に、相続人が家を売却するなどの方法で返済を行います。現金での返済も可能です。

契約できるのはシニア世代から

リバースモーゲージ型住宅ローンの契約ができるのは、50歳以上など、シニア世代からに限られています。上限年齢を設けていない金融機関もあるため、退職して住宅ローンを組むのが難しくなる年齢になっても、ローン契約が可能です。

リバースモーゲージ型住宅ローンのメリット

リバースモーゲージ型住宅ローンのメリットは、以下の3点です。

相続予定のない住宅であっても、購入のハードルが低くなる

シニアになってから新しくマイホームを手に入れたいと考えたとき、「新しい家を相続する人がいない」「結局空き家になる家を残しても、子どもたちには負担にしかならない」などと躊躇する人も多いでしょう。リバースモーゲージ型を選べば、自分たちの死後、その家は売却することになります。相続人がいなくても安心ですし、残される世代に空き家の管理など迷惑をかけることもありません。

バリアフリーのためのリフォームなどにも使える

「今の家をバリアフリーに改築したいけれど、手元にお金がない」といったときにも使えます。負担を抑えながら、住み慣れた家をさらに居心地の良い空間へと変えて、末永く暮らすことが可能になります。

住宅ローンの借り換えにも使える

現在の住宅ローンでは返済の負担が大きい場合、リバースモーゲージ型住宅ローンに借り換えをすると、負担が大幅に軽減されます。月々の返済額が利息だけになるためです。ただし、借り換えには使用できない金融機関もあるため、確認が必要です。

リバースモーゲージ型住宅ローンのデメリット

リバースモーゲージ型住宅ローンのデメリットは、以下の3点です。

相続人に家を残せないことがある

家を担保にお金を借りる仕組みなので、契約者の死後、現金で返済したり、債務を引き継ぐことが出来ない場合、せっかく建てた家を相続人に残すことができません。「ウチの子どもはみんな独立して、家を相続する人がいないから大丈夫」と考えていても、子どもたちの経済状況が突然悪化して、新しい家での同居などの援助を求められる可能性があります。そんなとき、家を残してあげられないことを悔やむ人もいるかもしれません。

金利が上昇すると返済額が増える

金利変動型を選ぶと、金利が上昇すれば毎月の返済額はアップします。かわりに金利が下降したときには、返済額がダウンします。このように、毎月の返済額が変わることをストレスに感じる人がいるかもしれません。毎月の返済額が変わらない固定金利型を選べる金融機関もあります。

長生きしないともったいない

ローン契約し、家を建てた後にご契約者が急にお亡くなりになられてしまうようなことがあると、せっかくの新しい家でも売却せざるを得なくなります。健康で長生きできるよう、よりいっそう運動や食生活に気をつけて生活しましょう。

住宅ローン控除は適用される?

さて、住宅ローンを利用した場合、一定の要件を満たすことができれば、確定申告の際に控除を受けることができます。これを一般に「住宅ローン控除」といいます。

住宅を新築、あるいは新築住宅を取得した場合の住宅ローン控除は、正式名称を「住宅借入金等特別控除」といいます。控除を受けられる要件は、主に以下の通りです。

1. 認定長期優良住宅または認定低炭素住宅の新築、あるいは新築住宅の取得である

2. 確定申告をする人自身が、確定申告を行う年に、すでに住んでいる

3. 家を建ててから、あるいは新築住宅を購入してから6ヶ月以内に居住を始めていて、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて居住していること

4. 住宅の床面積が50平方メートル以上あり、その2分の1以上の部分が、確定申告を行う人が住むためのものである

5. この特別控除を受ける年度の合計 所得金額が3,000万円以下

6. 10年以上のローンを組んでいる

7. 親族や知人からの借入金ではない

8. 該当不動産において他の特例措置の適用を受けていない

住宅ローン控除の要件や控除期間は、昨今のコロナ特例などにより頻繁に変わっています。詳しくは以下をご参照ください。

No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)(国税庁)

ただし、リバースモーゲージ型住宅ローンは、この住宅ローン控除の対象外であり、控除を受けることはできません。

リバースモーゲージ型住宅ローンは、シニアが家を建てるときに出費を最大限に抑えられる融資方法ですが、控除を受けられないことを含めて、通常の住宅ローンとどちらが良いかを比較するようにしましょう。

まとめ

以上、リバースモーゲージ型住宅ローンについて解説しました。人生の後半、より住みやすい家に暮らしたいと考えたとき、リバースモーゲージは資金調達に有効です。自分たちのためだけの家づくりは、とても楽しいもの。シニアだからこそ、マイホームの夢に手が届くかもしれません。気になったら、ぜひ検討してみましょう。

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