リバースモーゲージ

リバースモーゲージはリフォームに利用できる?老後資金が不安な時に

2022年2月3日

「老後も安全に暮らすためには、家のリフォームが必要。でも、資金がない」と悩んでいる人はいませんか。家を担保に借り入れを行うリバースモーゲージは、リフォーム費用を融資してもらうことも可能です。自宅に住みながら毎月利息分だけの返済を行い、元金はご契約者がお亡くなりになられた後に家を売却することなどで返済するリバースモーゲージ。リフォーム費用に利用する条件や注意点を解説します。

リバースモーゲージでリフォームする

リバースモーゲージとは、自宅を担保に借り入れを行う融資の仕組みを言います。自宅の評価額を元に、一括でまとまった金額を、あるいは毎月一定金額を借り入れるローンの一種です。60歳以上、あるいは50代からのシニアを対象としており、対象年齢は取扱機関によって異なります。

通常のローンと一線を画しているのが、返済方法です。通常のローンであれば、毎月、元金の一部に利息をプラスした金額を返済していくことになります。一方でリバースモーゲージでは、毎月の返済は利息だけです。元金は、ご契約者がお亡くなりになられた後、相続人が家を売却するなどして返済します。

この仕組みを使えば、契約者は自宅を担保に融資を受けるものの、お亡くなりになるまでずっと住み慣れた我が家で暮らすことが可能になります。しかも、ご存命中の返済額は利払いのみです。

リバースモーゲージは、大手金融機関では商品として、自治体では不動産担保型生活資金という公的制度として設けられています。

リバースモーゲージで得たお金は生活資金の一部として使えますが、リフォーム費用に回すことも可能です。リバースモーゲージによってバリアフリー住宅にリフォームできたなら、負担額を最小限に抑えながら、安全な暮らしが手に入ります。

リバースモーゲージでリフォーム費用を調達する条件

リバースモーゲージでリフォーム費用を調達する場合には、いわゆる「リバースモーゲージ」を使う方法と、「リバースモーゲージ型住宅ローン」を使うという2つの方法があり、それぞれ条件が異なります。

リバースモーゲージを使う場合

リバースモーゲージを使ってリフォーム費用を借り入れる場合には、取扱機関にもよりますが、おおむね以下のような条件があります。

  • 対象年齢は60歳以上、あるいは50代後半から
  • リフォーム費用含め「使い途自由」とされる商品のみOK

リバースモーゲージの用途には、原則として「投資目的はNG」という縛りがあります。他の詳細は取扱機関によって異なりますが、「生活資金だけOK」とし、リフォーム費用はNGとしているところもないとはいえません。リフォームでの利用が可能かを確認してから検討しましょう。

  • 資産価値はおおむね1000万円以上

取扱機関にもよりますが、対象となる自宅の評価額には下限があり、おおむね1000万円以上となっています。この価額を下回ると、そもそも融資できる金額も低くなってしまうため、まずは自宅の評価額を査定してもらうことから始めましょう。

リバースモーゲージ型住宅ローンを使う場合

リバースモーゲージには、住宅関連資金に特化した商品も用意されています。家の新築や中古物件を購入して自宅とする場合、そして今ある自宅のリフォームを行う場合に使える、住宅に特化したリバースモーゲージです。

  • 対象年齢はおおむね60歳以上

対象年齢は60歳以上が平均的で、50代を可としているケースも。ただ、50歳以上60歳未満であれば、融資金額などに制限がかかる傾向があります。

  • 用途は住宅に関する費用のみ

住宅ローン型なので、借り入れを行っても、住宅に関する費用にしか使えません。目的がリフォームであれば、リフォームに関する費用のみに借入金を使えます。

  • 融資額の上限は年齢によって変わる

融資額の上限は、本人と配偶者がともに60歳以上の場合は担保評価額の50%まで、60歳未満の場合は30%までなど、年齢によって変わる可能性があります。

リバースモーゲージをリフォームに利用するときの注意点

リバースモーゲージをリフォーム利用するときには、以下の3つに注意しましょう。

まずはリフォーム額を算出し、融資限度想定額と引き比べてみる

審査が通って融資を受けたとしても、借入金がリフォーム費用に届かなければ、費用負担が大きくなります。まずは、リフォームのために必要な金額を算出しましょう。そして、融資限度額を想定するため、一度自宅の評価額を知っておくのがいいでしょう。リバースモーゲージで融資を受けられるのは、最大で担保評価額の50%程度です。

契約者が亡くなっても、配偶者が引き続き住めるか確認

契約者が亡くなっても、配偶者がご存命のこともあります。ご契約者がお亡くなりになられた後、配偶者が家を出て行かなければならなくなったら大変です。配偶者が引き続き住める契約になっているか、または配偶者と契約を締結し直すことが可能かを必ず確認しておきましょう。

相続人が返済する方法を確認

立派にリフォームされた自宅を、「せっかくだから引き継ぎたい」と子世代が希望することもあるかもしれません。相続人が元金を返済する方法として、自宅を売却するほかに、現金での一括返済も可能かどうかを確認しておきましょう。

リバースモーゲージの利用と老後資金

リバースモーゲージを利用すると、多額の資産が必要と言われている老後の生活も、グッと楽になることが期待できます。リバースモーゲージを検討材料とすると、老後資金がどのくらい必要になるのか解説しましょう。

老後の2人暮らしには生活費だけでも1,000万円程度が必要

総務省の家計調査報告(令和2年)によると、65歳以上の夫婦のみで構成される無職世帯の一ヶ月の支出(生活費等の消費支出と、税金等の非消費支出を合わせた金額)の平均値は、25万5,550円です。一方で、65歳以上の夫婦のみで構成される無職世帯の一ヶ月の社会保障給付の平均値は21万9,976円。毎月3万5,000円分の赤字を、貯蓄でまかなわなければならない計算になります。

男女ともに平均寿命は80歳を超えています(男性81.64歳、女性87.74歳【令和2年簡易生命表】)。仮に90歳まで生きるとすると、月3万5,000円の赤字を、65歳から25年間毎月補填しなければなりません。その総額は、1,050万円にもなります。

リフォーム費用が浮けば生活に必要な資金はグッと減る

老後に必要なのは生活費だけではありません。生活費以外でかかると予想される出費の項目は、以下の通りです。

  • 家の維持費

バリアフリー住宅へのリフォーム、雨漏り等屋根の修繕、シロアリ駆除など床下メンテナンス、外構修理、水回りのリフォームなど。とくに屋根周りのリフォーム費用は高額で、100万円を超えることもあります。

  • けが・病気の治療費・介護費

高齢になると、生活習慣病、腰痛、膝痛、認知症などのため、頻繁に病院へ通う可能性が高まります。

  • 子や孫への援助

子や孫のマイホーム取得費用、結婚費用、修学費用などを「出してあげたい」と考えるシニアは少なくありません。

  • 冠婚葬祭などお付き合いのための費用

ご祝儀、香典、節目のお祝いやお中元など。高齢になると、とくに葬儀へ参列する機会が多くなります。一般参列者の香典相場は5000円です。

このなかでもとくに費用として大きいのが、家の維持費です。ここをリバースモーゲージの利用で抑えることができれば、かなり安心ではないでしょうか。「老後のためには、ひとまず生活のための1,000万円を目指して貯金すれば良い」と、道筋が見えてきます。

まとめ

以上、リバースモーゲージとリフォームの関係について解説しました。リバースモーゲージは、リフォームのためにも問題なく使うことができます。「家」という自分の資産を上手に活用し、老後の生活を豊かなものにしましょう。

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