リバースモーゲージ

リバースモーゲージと信託活用とは?信託の仕組みや特徴も説明

2022年2月3日

自宅を担保として金融機関から借り入れを行うリバースモーゲージに、自分の財産を信頼できる人に託して管理してもらう信託の仕組みをプラスした商品が出てきています。老後にゆとりを生む資金調達法として注目を浴びているリバースモーゲージと、親の生前から子世代が遺産となりうる財産を把握できる信託がタッグを組めば、資産管理に大きなメリットが生まれそうです。リバースモーゲージや信託の仕組みと特徴について解説します。

リバースモーゲージのリスク

リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関などから借り入れを行う融資の仕組みです。自宅にそのまま住みながら借入金を受け取れ、毎月の返済額は利息のみなので低額です。元金の返済は、ご契約者がお亡くなりになられた後、相続人が家を売却するなどして行います。

リバースモーゲージの利用には年齢制限があり、利用できるのは主に60代からの退職者です。老後の資金不足が不安なシニアにとって、リバースモーゲージは救世主となりうる存在ですが、リスクも潜んでいます。主なリスクは、以下の3点です。

担保割れのリスク

ご契約者がお亡くなりになられた後、相続人が家を売却したときに、売却金が元金に届かず差額を支払わなければならないケースがありえます。いわゆる担保割れです。リバースモーゲージの場合、元金の返済はご契約者がお亡くなりになられた後に一括返済する契約になっていることが多いため、差額が多額なときには相続人が「すぐには支払えない」と困ってしまうかもしれません。

こういった担保割れを防ぐ仕組みを持っている商品は「ノンリコース型」と呼ばれます。ノンリコース型を選べば、元金返済時に担保割れをしたとしても、相続人に差額の支払い義務はありません。ただし、金利が高めに設定されるなど、条件面でやや不利になる可能性があります。

長生きリスク

担保となる自宅の評価額によって借入限度額が決まるため、毎月一定額を借り入れるような契約だと、生きているうちに限度額いっぱいまで融資を受けてしまう危険があります。月々の生活費が足りないのに、それ以上はお金を借りられないとなると、路頭に迷う高齢者も出てきます。

認知症リスク

リバースモーゲージを利用している高齢者が認知症になると、借入限度額まで一気に借りてしまう、お金の使い方がずさんになるといった金銭トラブルが発生しやすくなります。慌てた子世代が「親の自宅を売って契約を解消したい」と考えても、契約者当人である親が認知症では、売却もなかなか容易ではありません。

信託の仕組みや特徴

信託の仕組みや特徴は、以下の通りです。

自分の財産の管理を信頼できる人に託すのが信託

自分の財産を信頼できる誰かに預け、管理・運用してもらう仕組みを信託といいます。最も普及している信託例が、投資信託です。投資信託においては、信頼のおける投資の専門家に自分の資産を預け、投資のプロである専門家に資産を運用してもらいます。投資の専門家は、たくさんの人から少額ずつ資金を預けてもらうことで大きな投資を行い、運用して得られた利益を配分します。

信託が使われる場面

信託が使われる場面はさまざまです。銀行への信託に限っていえば、孫の教育費のために預け入れをする「教育資金贈与信託」、相続発生時に備えて受取人や金額を指定しておく「遺言代用信託」、従業員が積み立てている年金の管理や運用を任せる「年金信託」などがあります。

また、信託は銀行への信託に限りません。老齢の親の預貯金を子世代が管理するといった、家族間で信託を行っている例はたくさんあります。また、親を亡くした障がい者や、配偶者を亡くした高齢者の生活支援などは「福祉型信託」と呼ばれています。

リバースモーゲージと信託活用

リバースモーゲージに信託の仕組みをプラスすることで、リスク回避が望めます。リバースモーゲージの契約を取り交わしたら、親子間で信託契約を結ぶことで、子世代がリバースモーゲージに関わるお金の動きをチェックできるようになります。

どのような契約内容になるかは、各銀行等が定める信託の商品次第となりますが、子世代が絡む信託を行っておくことで「相続人が多額の差額を支払わなければならない」「うまく利用できず限度額まで使い込んでしまう」といったリスクは回避できるでしょう。

また、親が認知症になった後は、信託の契約を使って子世代が親の自宅の売却や元金の支払いを行うことで、トラブルなく契約を終了することが可能になります。これで、認知症リスクも回避できます。

リバースモーゲージの注意点

信託と組み合わせることで、リバースモーゲージを活用したいと考えたら、以下の3つに注意しましょう。

エリアに注意

金融機関ごとに、対応エリアが違います。また、対応エリア内であっても、都市部以外は対象外となることがあります。まずは、自宅がリバースモーゲージの対象エリアに入るのかどうかを確認してみましょう。

借入限度額に注意

担保となる物件の評価額によって、借入限度額が変わってきます。一般的に、リバースモーゲージで借入ができる限度額は、自宅評価額の50%程度です。また、契約者の年齢によっても限度額が変わる恐れがあります。まずは不動産の評価を行い、どのくらい借入が可能なのか、必要な資産額に届くかどうかを見積もりましょう。

居住者の条件に注意

「居住者全員が65歳以上」など、リバースモーゲージには居住する人の年齢に制限があります。二世代、三世代同居の場合は利用が難しくなり、また利用できたとしても、契約者の死後、家を売らなければならない可能性が高いため、リバースモーゲージを利用するのは現実的ではありません。

まとめ

以上、リバースモーゲージと信託について解説しました。信託の仕組みは、高齢社会のなか、また親と子が離れて暮らすライフスタイルが当たり前になった現代において、財産をきちんと管理できる可能性を秘めているものです。これを機に、親子で使える信託について調べてみてはいかがでしょうか。

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