リバースモーゲージ

地方銀行のリバースモーゲージの違いや共通点は?選ぶときのポイントを解説

2022年5月23日

自宅を担保に借入を行うリバースモーゲージは、毎月の返済が利息のみ、元金は契約者が亡くなられた後に相続人が自宅を売却するなどの方法で返済する、シニア向けの融資です。住宅ローンの借り換えに利用することもあります。取り扱い金融機関は、都市銀行を始め地方銀行、信用金庫などさまざまです。この記事では、とくに地方銀行のリバースモーゲージにスポットを当て、他の金融機関との違いや共通点、選ぶときのポイントを解説します。

地方銀行のリバースモーゲージ

数多くの地方銀行でリバースモーゲージの取り扱いがあり、その特徴はさまざまです。リバースモーゲージは、地方銀行のほかにも取り扱っている金融機関が多数あるため、自宅がエリア内に入っているかどうかを十分把握したうえで、数種類の金融機関で相見積もりをとるのがおすすめです。リバースモーゲージの取り扱いがあるのは、主に次の7つの金融機関です。

都市銀行

東京都などの大都市に拠点を置くメガバンクの総称です。みずほ銀行、三菱UFJ銀行、りそな銀行などがあります。

信託銀行

信託業務を主に行う銀行で、「○○信託銀行」と称していることがほとんどです。

地方銀行

いずれかの都道府県に拠点を置き、一般社団法人全国地方銀行協会の会員となっている銀行です。「第一地方銀行」とも呼ばれ、多くはその都道府県のうち最大規模の金融機関です。

第二地方銀行

いずれかの都道府県に拠点を置き、一般社団法人第二地方銀行協会の会員となっている銀行です。地方銀行より比較的小規模の銀行が多いです。

信用金庫

一定地域の中小企業や勤労者、その土地に住む人のための金融機関です。営利を目的とせず、会員である地域の中小企業や個人の発展が優先されます。

信用組合

中小企業や地域の生活者の相互扶助を理念とした協同組合組織の金融機関です。信用金庫と似ていますが、根拠法が違い、業務範囲がやや狭めです。

労働金庫

労働組合や生協などの会員が出資・利用し合うことで運営を行っている福祉金融機関です。

銀行は株式会社なので、株主の利益が最優先。そして最大限の利益を出すために活動しています。一方で信用金庫、信用組合、労働金庫は、会員や組合員に資することが第一目的の組織であるという違いがあります。

地方銀行のリバースモーゲージの共通点

リバースモーゲージを扱っている地方銀行はたくさんあるため、あなたが住む都道府県の地銀でも、扱っている可能性は高いでしょう。地方銀行のリバースモーゲージの共通点は、以下の通りです。

地域が限定されている

その地方銀行が拠点を持つ都道府県内に自宅を所有しているだけでなく、リバースモーゲージの商品ごとに定められた対象地域に自宅を持つ人だけが、リバースモーゲージを利用できます。

契約時の対象年齢は55歳以降、80代まで

契約時の対象年齢は、各金融機関によって違います。しかし、「契約者が亡くなられた後に担保財産を売却して返済する」という仕組みの性格上、シニア世代から利用できるところがほとんどです。「55歳以降」「60歳以降」の2つが主流で、契約時の対象年齢の上限は80歳や85歳というところが多く、かつ「契約者本人の認識能力が確かである」ことが必須条件になっています。

連帯保証人は不要

連帯保証人を立てる必要がないところがほとんどです。ただし、かわりに保証会社の審査をクリアしたり、遺言信託を利用したりといった条件がつきます。

借入限度額は5000万円から1億円ほど

借入限度額は、最高で1億円まで。「5000万円まで」「一戸建ては1億円まで、マンションなら5000万円」など、各地方銀行で設定金額が違います。ただ、誰でも借入限度額まで借りられるということではなく、もちろん審査があります。各契約者の借入限度額は、担保となる自宅の査定額の、およそ5割~6割程度です。

資金の使い道は自由だが、投資目的はNGで、資金に縛りのあるローンも

リバースモーゲージで借りたお金は、生活費や旅行費、老人ホームへの入居金など、自由に使えます。ただ、投資目的や、事業のための資金には使えません。あくまで「老後の生活のための資金」と捉えましょう。また、資金用途を住宅ローンの借り換えやリフォームなどに絞っているプランもあります。

地方銀行と他の金融機関のリバースモーゲージの違い

それぞれの地方銀行で、さまざまな特徴のリバースモーゲージ商品が展開されています。他の金融機関との明らかな違いは「対象地域」で、都市銀行よりも地域が限定されており、信用金庫等よりは対象地域が広い傾向にあります。とくに東京など大都市に住んでいる人は、選択肢が多いといえます。

ほか、「対象年齢」や「貸出限度額」「金利」など条件面については、地方銀行と他の金融機関の間にこれといった差は見当たりません。各金融機関で、個別に条件を定めています。

一つだけ気をつけたいのは「資金使途」です。資金使途の面から捉えると、リバースモーゲージの商品には2種類あります。使い道自由な一般型と、住宅ローンの借り換えやリフォームなどに使い道が限られている住宅ローン型です。地方銀行によっては、どちらか一方しか取り扱いがない場合があります。地銀のリバースモーゲージを利用したいと考えたら、対象地域と同様に、まず資金使途について確かめましょう。

リバースモーゲージを選ぶポイント

リバースモーゲージの商品を選ぶ際には、自宅が対象エリアとなっている金融機関のプランを細かく検討する必要があります。商品のパンフレットを読むときには、以下の3つに注目し、比較しましょう。

金利を比較する

各金融機関によって定める金利は違います。金利は毎月の返済額に反映されるため、なるべく負担が少ないほうが助かります。世の中の金利が上昇すると返済額がアップする金利変動型と、一定の金利のもと利息を支払う固定金利型があり、固定金利型の金利が高めです。

また、リコース型と、ノンリコース型でも、金利は違ってきます。リコース型とは、担保となる自宅を売却しても返済額に届かないとき、相続人が残債を負担しなければならないタイプです。ノンリコース型であれば、残債の負担はいりません。一般的に、ノンリコース型の方が、金利が高めに設定されています。

このように金利の設定については、リコース型か、ノンリコース型かも関わってくるため、契約者が亡くなられた後に返済の手続きをする必要がある相続人とも話し合って決めるのが良いでしょう。

借り入れの方法を比較する

借り入れ方法は、各銀行・各金融機関によって違います。一般的には、次のような借り入れ方法があります。

【どの方法も融資限度額に達するまで】

  • 毎月、決まった金額を借り入れる
  • 希望額を、一括して借り入れる
  • 随時、店頭で借り入れができる
  • 随時、ATMで借り入れができる

金融機関によっては、「店頭での借り入れはOKだがATMはNG」など、借り入れ方法に制限を設けているところもあります。地方銀行であれば「気軽に店頭へ出向けるので、ATMがNGでも問題ないだろう」と考える人も多いかもしれません。自分が最も利用しやすいのはどの借り入れ方法かを考えてみてください。

自宅の査定額を比較する

自宅の査定額は、金融機関によって違ってきます。審査の方法が違うためです。査定額が高くなるほど、融資限度額も高くなります。少しでも自宅を高く査定してくれる金融機関を選びたいものです。

よって、多少面倒でも、複数の金融機関に足を運び、具体的な相談をした上で、融資限度額を聞き出しましょう。必要な金額が決まっている人ほど重要になります。

まとめ

地方銀行のリバースモーゲージは、他の金融機関と比べて大きく違うところはありません。しかし、地方銀行ごとに特徴がありますから、自宅を対象エリアとしている地方銀行のリバースモーゲージについては、資料をよく読み込んで比較するようにしましょう。

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