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老後の住み替えで二重ローンが可能?住み替えローンとの違いや注意点を解説

2021年11月12日

高い住宅ローンを組んでマイホームを買っても、とくに老後は、「子どもが独立したので生活をダウンサイジングしたい」「バリアフリーで利便性の高い家に住みたい」といった理由で住み替えを検討する人もいるでしょう。マイホームの売却が困難な場合、新居購入時に二重ローンを組むのは可能なのでしょうか。二重ローンの利用や注意点、住み替えローンとの違いなどを解説します。

二重ローンと住み替えローンとは?

まずは二重ローンと、似たような意味で使われる住み替えローンについて、その内容や違いを押さえておきましょう。

二重ローンとは

二重ローンとは、2つのローンを利用することです。住宅の場合、すでにあるマイホームにかかっているローンとは別に、新しく購入する家についてもローンを組み、どちらについても返済をしていきます。

住み替えローンとは

住み替えローンとは、今の家を売却して新しい家に住み替えることを前提として、現在利用しているローンの金額を変える仕組みです。今の家の売却額をローンの返済に充て、また新居取得のための費用を追加でローンに組み入れることができます。

例えば、現在のローン残債が2,000万円だったとしましょう。今の家が1,000万円で売れた場合、ローンの残りは1,000万円となります。そして新居取得費用が3,000万円だったら、ローンの残りの1,000万円を加えた4,000万円を改めて借り入れることとなります。

二重ローンと住み替えローンの違い

二重ローンと住み替えローンの最も大きな違いは、ローンの契約本数にあります。二重ローンはローン契約が2つになり、もしかしたら利用するローン会社も違うかもしれません。一方で、住み替えローンの場合は契約が一本化されます。

二重ローンと住み替えローンのメリット

二重ローンと住み替えローンのそれぞれのメリットについて解説します。

二重ローンのメリット

二重ローンのメリットは、もとの家の売り時を選べることです。家の売却は、不動産価格が上昇しているときの方が売却益を多く得られます。新居に移ってから、ゆっくりもとの家の売り時を検討できることこそが、二重ローンのメリットといえます。

住み替えローンのメリット

住み替えローンのメリットは、契約を一本化することにより、ローンの管理がしやすくなることです。返済額が二重になると、毎月の返済額を支払える金額に調節できないこともあります。その点、ローンがまとまっていれば、支払うべき全額を常に確認できて安心です。

二重ローンと住み替えローンのデメリット

二重ローンと住み替えローンには、それぞれ次のようなデメリットもあります。

二重ローンのデメリット

二重ローンのデメリットは、もとの家について住宅ローン控除が受けられなくなることです。住宅ローン控除とは、所得税の減税優遇措置の一つで、住んでいる家の住宅ローンについては控除額が増える仕組みです。しかし、もとの家にはもう住んでいないため、もとの家の住宅ローンについては控除が適用されなくなります。また、ローンの契約により、もとの家を賃貸に出すことができないケースもみられます。

住み替えローンのデメリット

住み替えローンのデメリットは、もとの家の売却額が決まらないとローンを組めないことです。地方であるや利便性が悪いなどの事情を抱えている家などは、なかなか買い手が現れず、新居に移る日が遠のいてしまうことがあります。

二重ローンと住み替えローンの注意点

二重ローンと住み替えローンの注意点は同じです。それは、どちらも審査が厳しいことです。

ローンを組む場合、ローン会社は「返済能力があるか」をチェックしています。返済能力は、概ね「年収の30%以下」といわれてます。

二重ローンの場合、すでにあるローンの返済残額が年収の30%にかなり近いのであれば、それ以上の返済は不可能と見なされ、2つめのローンは借りられない可能性が高いです。

住み替えローンについても基本的な条件は同じです。もとの家の売却額を返済額に組み入れつつ、新しい融資額を検討してくれるので、二重ローンよりは借りやすい金額となるかもしれません。しかし、融資限度額を計算すると、新居のために借りられる金額が少なすぎて希望の物件が購入できない可能性もあります。

また、借入時の年齢と完済時の年齢についても審査を受けるので、とくにシニア期に入ってからの二重ローンや住み替えローンの利用は、厳しいといわざるを得ません。

まとめ

以上、二重ローンについて、その内容やメリットとデメリット、住み替えローンとの違いを解説しました。住み替えのためのマイホーム購入は、一軒目の購入ほど簡単ではありません。今のローン会社や、今の家の売却を担当してくれる不動産会社とじっくり相談し、どんな方法がベストなのかをきちんと検討しましょう。

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