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家を相続する手続きや相続税をわかりやく解説!節税方法や相続放棄の方法も

2021年3月31日 (2021年5月10日更新)

親が亡くなると、家の相続が始まります。不動産を相続するには、相続登記という手続きを行う必要があります。また、相続登記の際には登録免許税を納めなければならず、家を含めた遺産総額によっては相続税を納付する必要もあるかもしれません。何かとお金がかかり、手続きが複雑になりがちな家の相続について、手続きや流れ、税金等を解説したうえで、節税方法や遺産放棄をする方法についてご紹介します。

家や不動産を相続する手続きと流れ

家や不動産を相続するには、相続登記を行います。相続登記の手続きと流れは、以下の通りです。

相続人を確定する

まずは、誰が家を相続するか決めます。例えば亡くなった親と、子どもの一人が同居していた場合、暗黙の了解で家はその子どものものになりそうですが、相続登記の場では、その相続が法律にのっとって決定したものであることを証明する書類が必要です。

家を相続するにあたり、相続方法は、主に「遺言によるもの」「法定相続にのっとったもの」「遺産分割協議によるもの」の3つです。「遺贈によるもの」というケースもありますが、これは法定相続人以外の人が家などの財産を譲り受けた場合に限ります。

家の相続について考えるとき、遺言がなければ、遺産分割協議をもって相続人を決めることが多いでしょう。遺産分割協議は相続人全員が出席し、協議の結果が出たら、遺産分割協議書に署名・捺印します。

必要書類を準備する

相続人が決まれば、必要書類を準備します。相続登記にはおおむね以下のような書類が必要です。ケースによって用意するべき書類が違うため、法務局に相続人が決まった経緯を説明し、追加で何が必要になるかを確認しましょう。

  • 登記申請書
    法務局のホームページから、該当する書式を選んでダウンロードします。
  • 登記済証(いわゆる権利書)
  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本
  • 相続人の戸籍謄本
  • 相続人全員の住民票の写し
  • 固定資産評価証明書
  • 遺言書(遺言によって相続を行う場合)
  • 遺産分割協議書(遺産分割協議によって相続が決定した場合)

不動産の相続登記に必要な書類と手続き方法に関してわかりやく解説

法務局へ相続登記の申請を行う

相続登記に必要書類を揃え、相続対象の家を管轄する法務局に申請を行います。遠方の場合は、郵送やオンライン申請を活用すると便利です。

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家や不動産の相続税や費用

「この家の相続税はいくらだろう?」と考えがちですが、相続税は、財産一つひとつにかかる税金ではありません。預貯金や証券、不動産、骨とう品など、全ての遺産の評価額を算出して合算した遺産総額にかかる税です。よって、家の相続税を考えるときは、遺産のトータル金額を出さなければなりません。ここでは、家や不動産の評価額の出し方や、相続するときにかかる費用について概要を解説します。

家や不動産の評価額の出し方

土地の評価は「路線価方式」あるいは「倍率方式」を利用します。

  • 路線価方式
    国税庁の「路線価図・評価倍率表」により路線価が定められている地域は、路線価方式を使うことができます。路線価は土地の1平方メートル当たりの価額を意味するため、路線価×面積×補正率(土地の形状などに応じた奥行価格補正率など)で算出されます。
  • 倍率方式
    評価倍率の地域に該当する場合は、倍率方式を使います。固定資産税評価証明書に記載されている「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」に従って計算します。固定資産税評価額×評価倍率が、相続税評価額です。

その他、賃貸物件や事業用、居住用として家屋が使われている場合は、評価額が調整されたり、減額されたりする特例があります。

なお、家屋の評価額は、固定資産税評価額×1.0です。つまり、固定資産税評価額が、そのまま家屋の評価額になります。

不動産の相続にかかる費用

家の評価額を出し、また他の遺産全ての価額を合算したトータル金額が出たら、相続税がかかるかどうかを計算します。また、相続登記の際には、登録免許税も納付することになります。

  • 相続税
    相続税の基礎控除額は、「3000万円+600万円×法定相続人の数」です。例えば相続人が故人の配偶者と子ども3人であれば、5400万円までは相続税がかかりません。
  • 相続登記時の登録免許税
    相続登記の際は、申請と同時に登録免許税(固定資産評価額の1000分の4)の納付も必要になります。現金、あるいは収入印紙で納付します。オンライン申請の場合は、電子納付も可能です。

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家や不動産の相続を放棄する方法

相続人が、被相続人の遺産を一切相続しないと決め、家庭裁判所にその旨を申述するのが相続放棄です。相続は、財産ばかりではなく負債も承継することになるため、遺産の総額がマイナスであれば、相続を放棄したいと考える人もいるでしょう。

ここで注意したいのは、特定の財産だけを相続放棄することはできない点です。「実家については相続放棄する。預貯金は引き継ぐ」といったことはできません。また、相続放棄をすると、財産全てに手を付けられなくなるため、故人と同居していた場合は家を追い出されるということになります。

よって、相続を放棄したいと考えたなら、形見の品などプラスの遺産を全て失ってもよいのか、よく検討するようにしましょう。故人の債務がいくらだったかが不明で、財産が残る可能性があるときは、相続によって得た財産の限度で債務も引き継ぐ限定承認も可能です。相続放棄や限定承認は、相続開始を知ったときから(つまり通常は被相続人が亡くなってから)3ヶ月以内に行わなければなりません。

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家や不動産の相続時の注意点

家や不動産の相続時には、以下の3点に注意しましょう。

家や不動産だけでなくすべての財産を視野に相続を進める

相続税は全遺産のトータル額にかかる税金です。家の相続を考えるときには、他の遺産についても調査を進め、全遺産を視野に入れるようにしましょう。

手続きの期限に注意する

相続放棄は相続開始を知ったときから3ヶ月以内、相続税は相続発生を知ってから10ヶ月以内、相続登記は土地の取得を知ってから3年以内が手続き期限です。期限を過ぎると、相続税の場合は延滞金の発生、相続登記は10万円以下の過料が課せられるようになりますから、注意しましょう。

共有相続はトラブルのもとになる

家を相続するとき、いさかいを避けるために良く出される提案が「みんなの名義にしよう」というものです。しかし、複数の相続人が名義人となる共有相続は、相続を行ったときは負担が軽いものの、後でトラブルに発展する恐れがあります。「長男は家を売却したい」「次男は思い出の実家を手放したくない」など名義人の間で方針が分かれると、膠着状態に陥ります。

家の相続は、できれば生前から考えたい

相続手続きには期限が設けられています。相続が発生する、つまり人が亡くなってから確認や手続きを進めるのではなく、まだ相続が発生していない段階から準備を行っておくことで、相続人が慌てずに済みます。親は遺言書を書いておいたりトータルの財産を把握しておく、子どもは手続きの概要を知っておくなど、家の相続準備は親子で行いましょう。

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