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不動産担保ローンを選ぶポイントや金融機関との差や資金調達方法を徹底比較

2021年6月30日

不動産を担保にローンを組んで融資を受けるのが、不動産担保ローンです。不動産担保ローンを扱っている会社は多く、金利や事務手数料、審査が下りるまでの最短日数などは会社によってさまざまです。また、銀行などの金融機関であれば審査が厳しく金利が低い、ノンバンク系は審査が緩やかで金利がやや高めといった特徴があります。不動産担保ローンを選ぶポイントや、他の資金調達法との比較について解説します。

不動産担保ローンを扱う会社の種類

不動産担保ローンを扱う会社には、銀行系とノンバンク系の2種類があります。それぞれ比較説明します。

銀行系

銀行、信用金庫、信用組合などの金融機関で、預貯金の取り扱いがある会社を指します。これら金融機関の不動産担保ローンには、審査が厳しめなぶん、金利が1%から9%程度に抑えられており、比較的低めという特徴があります。また、厳しい審査を行うため、審査機関が長くなる傾向があります。

3週間、1か月単位の審査期間がとられることもあります。 あらかじめ、年収や年齢等の関係で「審査に通らないかも」と不安を抱えている人は、銀行にこだわらずノンバンクも念頭に入れて会社探しをするのがいいでしょう。また、「一刻も早く融資してほしい」という人には向きません。「融資決定まで多少時間がかかっても、低金利での借り入れを」と希望する人に向いています。

ノンバンク系

ノンバンクとは、預貯金の取り扱いがない金融機関を指します。不動産担保ローンを取り扱っているノンバンクは、信販会社、証券会社、クレジットカード会社、消費者金融などです。銀行系に比べると審査が緩やかで、そのぶん金利が15%程度になることもあり、比較的高めという特徴があります(ただ、後述しますが、無担保ローンに比べれば金利は低く抑えられています)。
審査期間は無担保ローンより長めですが、「最短3日」などとしているところもあり、銀行系よりは短めです。

審査が緩やかで、かつ比較的早めに結果が出るため、急ぎの融資をと考える人に向いています。金利の高さが気になる人は、銀行系も検討に入れるのが良いでしょう。

不動産担保ローン以外のローンと比較

ローンには、不動産担保ローンのほかにも、無担保ローンや住宅ローンがあります。それぞれの特徴を比較説明します。

無担保ローン

無担保ローンとは、借入時に担保を用意しないローンです。銀行系、ノンバンク系ともに取り扱いがあり、一般的なカードローンやキャッシングも、無担保ローンの一つです。担保を用意しないため、不動産担保ローンよりも金利は高めで、最高で年率20%の金利となることも。そのぶん審査は甘く、最短即日で融資可能としているところもあります。

手軽に借りることができる分、最大借入可能額が低めなのも、無担保ローンの特徴の一つです。無担保ローンの最大借入可能額は、1000万円以下としているところが多いでしょう。一方で、不動産担保ローンや住宅ローンは、担保となる不動産があるため、1億円もの借り入れも不可能ではありません。ただ、借入可能金額は個人の信用や担保となる不動産の価値によって違います。

また、銀行や信用金庫などの金融機関ではなく、貸金業者の無担保ローンを利用する場合、総量規制が適用されます。総量規制とは、貸金業法で決められた借り入れのルールで、「貸金業者による年間の貸付総額は本人の年収の3分の1まで」というものです。契約会社によって返済能力があると認められれば、年収の3分の1を超える金額を借り入れることも可能ですが、この規制により大幅に借入可能額が小さくなってしまう人もいることでしょう。

不動産担保ローンは原則的に総量規制の対象外ですが、自分が住んでいる居宅を担保にする場合には、規制の対象となります。住宅ローンの場合は、全て総量規制の対象外となります。

住宅ローン

住宅ローンとは、住宅の取得のために金融機関から資金を借り入れ、分割返済するシステムを指します。銀行や住宅ローンの専門会社で取り扱っており、その他、自治体が住民の住居取得のために展開する自治体融資などもあります。通常は購入の対象となる住宅が担保となるため、無担保ローンと比べると金利が低く、多額を借り入れすることができます。また返済期間を長く設定できるのが特徴です。

ただ、審査基準は厳しめとなっています。基本的に、契約者が今後定年などまで長く働いてローンを返済することが期待されているため、会社員かつ、最低でも3年程度の勤続実績があり、一定の収入があるといった基準をクリアできないと住宅ローンを組むのは難しいでしょう。

住宅ローンの一般的なお金の流れとして、借入金の一部を頭金として支払い、毎月一定額などが引き落とされていきます。そのため、使い途は「住宅取得のため」の一点に絞られます。一方で、不動産担保ローンや無担保ローンは、個人向けの場合、原則として使い途は自由です。事業用の資金として使いたいとなると「不可」としている金融機関が、銀行系を中心に見られます。
各ローンの比較表は以下の通りです。

 

ローンの種類

審査の厳しさ

審査期間

金利

借入可能金額

返済期間

使い途

不動産担保ローン
(銀行系)

厳しめ

長め
(~1ヶ月)

低め
19%)

1億円も可能

(総量規制の対象外)

長め

(~35年)

個人向けは自由

不動産担保ローン
(ノンバンク系)

銀行系に比べて緩やかだが、無担保よりは厳しい

銀行系に比べて短め

(最短3日~)

銀行系に比べて高め

215%)

1億円も可能

(自宅担保の場合は総量規制の対象)

長め

(~35年)

個人向けは自由

無担保ローン

甘い

短い

(即日可能も)

高め

(~20%)

1000万円程度

(総量規制の対象)

短め

(~7年)

個人向けは自由

住宅ローン

厳しい

長め

(~3週間)

低め

(~3%)

年収の3割程度×返済期間

(総量規制の対象外)

長め

(~35年)

住宅購入のみ

不動産担保ローン以外の資金調達と比較

不動産担保ローン以外にも、不動産を使用した資金調達法があります。主に以下の3つです。

リバースモーゲージ

居住している家を担保に借り入れを行う資金調達法です。毎月の支払いは利息のみで、居住者が亡くなったら相続人が家を売却する等で残額の返済を行います。リバースモーゲージを取り扱う多くの会社が、契約対象年齢を50~60代以上としています。また、老後の生活資金のみにしか利用ができない、あるいは投資目的以外など、使途を限定している取扱機関があります。

「自宅を担保にローンを組もうとしたら、総量規制の縛りで少額しか借りられないことがわかった」
「高齢で所得も少ないので、お金を借りようとしてもなかなか審査が通らない」
「不動産の所有権を手放したくない」といった人に向いています。

リースバック

自宅を売却した後も、売却先の会社に家賃を支払うことで住み慣れた家に暮らすことができる売却の仕組みです。リバースモーゲージと違い、年齢や資金使途についての縛りはありません。ただ、売買契約と同時に賃貸借契約を結ぶため、賃貸借のための審査はあります。

「生活や事業のために自宅を売らなければならないけれど、今後もこの家に住み続けたい」
「不動産の所有権を手放して、固定資産税から解放されたい」といった人に向いているでしょう。

不動産売却

自宅や土地を売却して資金を得る、この中では最もシンプルな方法です。リースバックのように家賃が発生することもなければ、リバースモーゲージのように年齢や資金の使い途に縛りがあることもありません。
不動産売却は、所有権を失い、家に住み続けられることもありませんが、リースバックやリバースモーゲージのような金融商品の仕組みを利用しないため売却額交渉の幅が広がり、この3つの方法の中では最も多額の売却金を得る可能性があります。

不動産担保ローンを比較するポイント

不動産担保ローンを比較するときには、次の5点がポイントになります。

金利の比較

長く、多額の借り入れをすることを考えると、金利は低ければ低いほど総返済額が少なく、返済が楽になります。まずは金利の比較から行いましょう。

手数料など借入にかかる費用の比較

不動産担保ローンには、事務手数料がかかります。一律料金を設定している会社もあれば、借入額の2%などとしているところもあります。また、抵当権の設定に関する登記費用も会社によってさまざまで、繰り上げ返済に手数料がかかることもあります。借入にかかる費用にはどんなものがあるかを調べ、比較しましょう。

審査期間の比較

「早く融資をして欲しいから、審査期間の短さが一番大事」という人は、審査機関の最短日数を比較しましょう。審査機関を短くするには、不動産の評価に関する資料など、金融機関に提出を求められた資料を迅速に手配しておくのが大事です。

条件の比較

借入時や完済時の年齢、収入について、取扱地域など、審査以前に確認したい条件があります。担保を考えている不動産が、取扱条件に当てはまるかどうかを調べましょう。

信頼がおけるかどうか

金融機関は信頼性が一番重要です。自分が受ける印象はもちろんのこと、世間の評判や口コミなどから信頼がおけるかどうかを判断し、信頼できるところだけを候補に入れましょう。

まとめ

不動産担保ローンを比較するなら、銀行系、ノンバンク系どちらも候補に入れるほか、無担保ローンやリバースモーゲージ、リースバックといった資金調達法とも比較しながら、最も良い方法を見つけましょう。不動産は、大事な固有資産です。慎重なご活用を!

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