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リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは?

自宅などを担保に、そこに住み続けながら金融機関から融資を受けられるシニア世代向けの金融制度です。毎月の返済は金利のみを支払い、元金の返済は借入人の死亡後に持ち家を売却して返済に充てます。 自宅を所有しているものの、お手持ちの現預金や収入の少ないご高齢者様が、自宅に住み続けながら、老後の生活資金やリフォーム費用、お孫さんの教育資金などを調達できる商品として注目を集めています。

リバースモーゲージご利用者様の声

  • 余裕資金を持つことにより
    心の余裕ができた。

  • ローンを借り換えることにより
    毎月の返済額が減り余裕
    ができた。

  • 自宅リフォームにより、
    高齢者でも住みやすい家になった。

  • 孫の教育資金が確保できた
    ことにより進学ができた。

  • 相続の代償金が確保でき、
    相続手続きがスムーズに完了した。

  • 海外居住の子供に
    年一回会いに行ける旅費

    リバースモーゲージで確保
    できた。

  • 親の介護費用
    リバースモーゲージで確保
    できた。

  • ログハウスの建築資金
    リバースモーゲージで確保
    永年の夢をかなえた。

  • 医療費が確保でき、
    十分な治療ができた。

取り扱っている理由

日本では、高齢化が進む一方で、核家族化に伴う世帯数の増加により、結果として空き家リスクが高まっています。年金問題など将来への不安も相まって、消費や投資も伸び悩んでいます。そんな社会の問題を解決するために、私たちはリバースモーゲージに取り組んでいます。不動産市場の流通活性化と、高齢者層の消費・投資意欲の向上に繋げていくことで、経済がうまく回るような道づくりを目指しています。

歴史的背景

1983

東京都武蔵野市(最初の例)

低所得者の所有する自宅不動産に根抵当権を設定し、市が提供する介護サービスの自己負担金を貸付する。(社会保障の一環として、公的介護サービスを受けられない低所得者層の救済のため)「直接融資方式(武蔵野方式)」

問題点

  • 地方自治体が不慣れな不動産評価を行う
  • 貸付残高が市の財政に悪影響を及ぼす

リーマンショックの影響もあり
約2,000万円の損失を出す。 2013年に制度廃止

1989

世田谷区

民間金融機関の既存商品「高齢者向けの不動産担保型年金」に対して、区が
  • 貸付条件を緩和
  • 利息相当額を無利子で貸付(複利を単利にすることで返済額を減少させる)「間接融資方式(世田谷方式)」

利用状況は低調であり2000年に廃止

2002

厚労省による長期生活支援資金貸付制度(最初の全国規模での公的リバースモーゲージ)

目的:地域社会のセーフティネットとして各都道府県の社会福祉協議会が融資主体 低所得者、単身または高齢者夫婦のみの世帯など、生活困窮者が対象

利用条件の厳しさから利用は低調

2010年(名称変更) 不動産担保型生活資金

2005

東京スター銀行

リバースモーゲージの商品開発・販売開始 広告宣伝戦略により、民間にリバースモーゲージの認知度が高まる。

2013年みずほ銀行(メガバンクによるリバースモーゲージ取扱開始)

リバースモーゲージ取扱開始 都会在住の一部の富裕層が対象

2010

国土交通省住宅局

住宅ストックと住居ニーズのミスマッチを解消する手段として、リバースモーゲージの活用を提案。

高齢者

  • 広い自宅不動産を所有
  • 手持ち現金に乏しい

他の住居・施設に
住み替える 賃貸収入を得る

子育て世帯

  • 広い住居を必要とする
  • 不動産の購入資金に乏しい

格安家賃で住める

2013

金融審議会

「我が国金融業の中長期的な在り方に関するワーキンググループ」が、高齢者に資産が集中する現状を踏まえ、その資産の流動化のためにリバースモーゲージの活用に言及。 省庁がリバースモーゲージの利用を促進している。

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特徴

ご自宅に住み続けたままお借入れが可能です。また、月々のお支払いはお利息のみ、元本の返済はご契約者様がお亡くなりになった後にご返済いただきます。
  1. 01

    ご自宅に住み続けたまま資金調達が可能

    長年住み慣れたご自宅を手放すことなく、不動産資産を最大限有効活用し、ゆとりある老後生活をお送りいただくための資金を調達することが可能です。
  2. 02

    ご高齢者様でもお借入れ可能

    年齢制限の関係で通常の住宅ローンや消費者ローンをご利用いただけないご高齢者様もお借入れが可能です。
  3. 03

    月々のお支払いはご利用になった分のお利息のみ

    お借入れはご利用可能額の範囲内で、必要な時に何度でもお借入れいただけます。月々のお支払いはご利用になられた分のお利息のみです。(当座貸越型の場合)
  4. 04

    元本の返済はご契約者様がお亡くなりになってから

    元本の返済はご契約者様がお亡くなりになった後、ご自宅の売却によりご返済いただきます。なお、ご預金その他の資金による返済やご契約期間中のご返済も可能です。

住宅ローンとの比較

項目 住宅ローン リバース
モーゲージ(当座貸越型)
項目 住宅ローン リバース
モーゲージ(当座貸越型)
対象者 20歳~70歳までなど 申込時、完済時年齢制限有り 50歳~80歳まで、基本的に高齢者が対象
資金使途 自宅購入、建築、リフォーム、借換等、 住宅関連資金に限る 自由(投機資金は除く) 例)老後余裕資金、介護費用、他債務借換等
借入金額 自宅購入、建築、リフォーム、借換等、 借入金額に制限有り。300万円~1億円など 不動産査定額が上限 300万円~1億円など
借入期間 最長35年など(完済時年齢制限有り) 1年毎自動更新
返済方法 元利均等返済、元金均等返済 元金返済不要(利息のみ毎月返済)
金利 比較的低金利(0.5~1.0%台など) 変動金利、固定金利選択可能 例)5%(変動金利)
保証人 連帯保証人必要 (収入合算者、物件所有者など) 連帯保証人不要 (物件所有者は物上保証人となる)
担保 住宅ローン対象自宅不動産 自宅(自宅以外に所有不動産あれば入担可能)
団体信用
生命保険
加入必要(告知事項有り) 加入不要
年収条件 返済比率 (申込人年収に占める年間返済額の割合) 基準有り 20%~45%など FD社としては、無し (別途取扱金融機関基準有り)
借入~返済
までの イメージ

通常の住宅ローンでは、借入当初、全額が一度に口座に入金される。その後、毎月、元金と利息を返済していく。そのため、通常の住宅ローンでは、返済が進むごとに借入元金の残高が減っていく。 (=フォワード・モーゲージ)

リバースモーゲージの当座貸越極度枠を、毎月、少しづつ借りていく場合。毎月、お金を借りていくため、借入元金は増えていく。 毎月借入元金が減っていく通常の住宅ローンの「逆」の動きをする(=リバース・モーゲージ)。 元金返済は、申込人が死亡時点で不動産を売却することにより支払う。

提携金融機関

フィナンシャルドゥでは、金融機関が提供するリバースモーゲージにおける担保評価及び保証事業を行っています。 多くの金融機関との提携を実現させることで、リバースモーゲージ保証事業の成長を図り、市場のニーズが高まるシニア層に向けた商品の拡充と、不動産を活用したサービスの提供で、日本経済の活性化に貢献してまいります。
提携年月 金融機関名
2017年10月 大阪信用金庫 様
2018年4月 大阪商工信用金庫 様
2018年5月 飯能信用金庫 様
2018年9月 知多信用金庫 様
2018年9月 大光銀行 様
2019年2月 神奈川銀行 様
2019年3月 足立成和信用金庫 様
2019年3月 尾西信用金庫 様
2019年8月 愛媛銀行 様
2019年9月 東京スター銀行 様
2020年1月 浜松磐田信用金庫 様

株式会社フィナンシャルドゥは提携している金融機関が取扱うリバースモーゲージを保証しております。

Q&A

  • q

    リバースモーゲージってどんな商品?

    a

    高齢のお客様を対象にした、自宅を担保とするご融資です。 資金使途は自由であり、いつでも利用可能な枠を設定することで、必要な時に使えます。 (※住宅ローンとの違いについては、住宅ローン比較表を参照)

  • q

    どういう人が借りれるの?

    a

    50歳~80歳までのお客様で、自宅不動産を所有されている方が対象となっています。

  • q

    ●●市に住んでるけど利用できるの?

    a

    ご自宅が市街化区域内にあるお客様でしたらご利用いただけます。 市街化調整区域内に、ご自宅がございますと申し訳ありませんがご利用頂けません。ご自宅以外の不動産が市街化区域内にあれば別途ご相談ください。

  • q

    借りたお金は何に使っても良いの?

    a

    資金使途は自由でございます。消費資金でも借換でも、事業性資金でも使えます。 ただし投機資金は除きます。

  • q

    返済はどうやってするの?

    a

    返済方法について、元金返済は不要です(当座貸越型の場合)。毎月ご利用頂いた分の利息のみ返済頂きます。 元金の返済は、お客様がお亡くなりになられた時点で、自宅不動産を売却処分することで返済となります。 それ以外にも、余裕資金がございましたら随時元金の返済は可能です。

  • q

    金利は?

    a

    例)5%の変動金利です。 住宅ローンのような不動産担保ローンと比べますと、やや高いと思われます。 一方で本商品は資金使途が自由であり、元金返済も不要です。カードローン等消費性ローンと比べて頂きますと、かなり低い金利設定と考えます。もしお客様が他にいくつかお借り入れがございましたら、本商品で借換(おまとめ)することで、金利負担の軽減が図れます。また、元金返済不要であるため、毎月の可処分所得(自由に使えるお金)が増えます。

  • q

    家族(相続人)の同意は必要なの?

    a

    基本的に、ご家族の方の書面による同意は必要ありません。 万が一ですが、相続人様にご迷惑をおかけすることになると申し訳ありませんので、ご家族ともご相談のうえ、お申込みください。

  • q

    自宅が配偶者の名義なんだけど?

    a

    配偶者の方に物上保証人になっていただきます。

  • q

    どうやって申込すれば良いの?手続きの流れは?

    a

    提携金融機関様への申込となります。まず、お客様のご自宅のご住所(物件所在地)を頂ければ、保証会社(フィナンシャルドゥ)で不動産を評価させて頂きます。 その後(1~2日)金融機関様より評価額について回答させて頂きます。 その評価額が、お客様の利用可能上限枠になります(※本申込時にぶれる可能性がございます)。 利用可能枠内で、お客様から申込頂き、審査となります。

  • q

    債務の引継ぎはできるの?(やはり自宅は子供たちに残しておきたい場合等)

    a

    はい。個別審査とはなりますが、債務の引継ぎ(ご自宅に居住される相続人の方へ)は可能です。

  • q

    同居人がいるんだけど?

    a

    同居人の方にも一声おかけしておいてください。

  • q

    住宅ローンや事業性融資の借換はできるの?

    a

    はい、可能です。 借換をすることで、毎月返済額の軽減が見込めます。一度返済予定表等を頂けますと具体的な比較もできます。 会社経営者のご自宅を担保にしてリバースモーゲージを借入することで、会社の運転資金にも使えます。

  • q

    既に自宅に抵当権がついている場合は?

    a

    リバースモーゲージ利用の場合、原則、第1順位で金融機関が根抵当権を設定させて頂きます。 そのため、既についている抵当権について抹消(順位譲渡等)頂く必要がございます。

  • q

    なんで日本で流行っていないの?

    a

    リバースモーゲージは、欧米では当たり前のように普及していますが、日本ではまだまだ流行っていません。理由として、 欧米の住宅は丈夫で長持ちするが、日本は木造住宅が多く耐用年数が短い。 そのため中古住宅市場の規模が欧米と比べて日本は小さい。 などが考えられます。

  • q

    なぜリバースモーゲージを始めたの?

    a

    日本は、高齢化が進み、核家族化が進み、世帯数も増えており、結果として空き家率も高まっています。 年金問題など将来への不安によって、消費も伸び悩んでいます。 そんな問題点を解決するために、私たちはリバースモーゲージに取り組んでいます。 不動産市場の流通活性化と、高齢者層の消費・投資意欲の向上に繋げていくことで、経済がうまく回るような道づくりを目指しています。

金融機関様向けのQ&Aはこちら

金融機関向けQ&A

  • q

    担保不動産の地区の限定はあるか?

    a

    地区の限定はありません。

  • q

    市街化調整区域は取扱不可か?

    a

    不可。ただし自宅以外の物件が調整区域外の場合は共同担保として協議可。

  • q

    相続発生時、債務残高>処分価格の場合、相続人に遡求されるか?

    a

    担保割れしないように掛目を実施しております。

  • q

    共有名義の場合は?

    a

    物上保証人になっていただく。連帯保証人は不要。

  • q

    審査のポイントは?

    a

    当社は原則属性情報は見ない。返済負担や年収制限はない。金融機関の基準に従う。

  • q

    事前審査は顧客の同意は不要か?

    a

    不要。ただし慎重に扱うこと。

  • q

    保証債務履行について

    a

    預金相殺後、不動産処分にて対応(金融機関規定に準ずる)。

  • q

    代弁否認の条件は?

    a

    保証書記載の保証条件不履行。

  • q

    投機資金かどうかの確認はどうするか?

    a

    当座貸越支払伝票に資金使途を記入等。

  • q

    債務引継時の留意点は?

    a

    債務引継には審査を要する旨、事前に相続人に伝えておく。

  • q

    事務手数料は融資金から支払い可能か?

    a

    可能。

  • q

    債権書類の保管場所は?

    a

    支店保管または長期保管が予想されるため、本部集中保管等。

  • q

    ①高齢者、認知症対応について

    a

    金融機関職員(複数人※役席同行、複数回)の目で確認・判断する。

  • q

    ②悪意の申込人が認知症を隠して申し込むケース。

    a

    「相続人に一声おかけください」と伝えておく。これだけでも後の問題のかなりの部分を回避できる。

  • q

    ③相続人から「何も聞いていない」などクレーム発生のケース。

    a

    面談時の記録を残しておく(例:日時、天候、服装、話題、自署はスムーズか等)。

  • q

    事前審査依頼から回答までどのくらいかかるか?

    a

    午前中依頼の場合、当日中。午後依頼の場合、1両日中(繁忙期によっては多少前後することもあります)。

  • q

    申込人が病気の場合は?

    a

    認知症など意思能力がなければ取組不可。面前自署等で確認する必要がある。団体信用生命保険加入の必要はないため、病気の制限はない。

  • q

    事前審査の必要書類は?

    a

    謄本、公図、地図、地積測量図。

  • q

    建物の評価方法は?

    a

    築年数、再調達原価にて評価する。築年数が古い建物の場合は、取壊し後の更地評価など。

  • q

    リバースモーゲージのデメリットは?

    a

    ①元金が減らない。②借換時、金利が高くなる場合がある。③団信が無くなる等。

  • q

    申込人と揉めた事例はあるか?

    a

    ①申込時にしっかり説明し、記録に残しておくことが大切。 ②相続人にも一声おかけくださいとお伝えしておく。 ③配偶者の同意がなければ、あえてお断りするなど。

  • q

    抵当権設定の流れは?

    a

    金融機関または当社が根抵当権を設定する。

  • q

    租税滞納は保証契約の免責事項になるか?

    a

    租税滞納について、抹消が確認できれば良い(ただし金融機関の責任において対応)。

  • q

    相続人が配偶者でなく子供(50歳以上)の場合、債務承継できるか?

    a

    個別審査対応。

  • q

    相続債務の放棄について

    a

    元々元本割れしないような評価をしているので、債務残高>処分価格にならないようにしている。処分価格が債務残高を超過した部分は、相続人に返還する。

  • q

    担保評価は実行後見直しするか?

    a

    保証会社が1年毎に行う。

  • q

    生存中、元金の返済は可能か?

    a

    可能。元金を全て返済し、極度枠だけ残しておくことも可能。

  • q

    後順位に抵当権が設定された場合など、物件管理はどちらが行うか?

    a

    原則金融機関が管理を行う。

  • q

    相続人が「聞いていない」と言ってきた場合は?

    a

    相続人にも一声おかけくださいとお伝えしておく。申込時の状況や話題、服装など記録しておく。

  • q

    共有者の取り扱いは?

    a

    物上保証人となる。

  • q

    極度増額時の手数料は?

    a

    金融機関規定に従う。

  • q

    その他実行時の留意点など

    a

    一人暮らし(同居人有り)でも取扱事例あり。 親族の方の連絡先は書いて頂く。

  • q

    物件名義人でない配偶者からの申込も可能か?

    a

    物件名義人(夫)を物上保証人とすることで、取り扱い可能。

  • q

    相続人からのクレームは?

    a

    相続人に一声おかけしておいてくださいと伝えておく。

  • q

    相続発生時、被相続人の配偶者が賃貸で居住し続けられるのか?

    a

    ハウスリースバック利用により居住可能。契約内容は当初3年の定期賃貸借で更新可能。

  • q

    複数の役席での確認とは?

    a

    担当者+支店長代理、担当者+次長など。

  • q

    同居人の捺印は実印か?

    a

    実印でなくても良い。

  • q

    期限の利益の喪失事項について

    a

    利息の延滞が喪失事項となる。

  • q

    保証可能額の有効期間について

    a

    保証有効期間中(2ヵ月)は変更なし。有効期間を過ぎると、近隣売買事例の変化等により物件評価が変更することもある。

  • q

    推定相続人とは?

    a

    親、子、兄弟姉妹など。

  • q

    資金使途の確認について

    a

    借換、肩代わり時は資金トレースのエビデンスを徴求しておく。

  • q

    借入途中に認知症になった場合は?

    a

    家族(相続人)と交渉し返済に協力いただく。延滞発生後は後見人との交渉となる。介護施設の紹介やハウスリースバック利用など、ケアをしていく。

  • q

    取扱事例で、申込人の年齢層は?

    a

    65歳前後が多い。当初は事業性借換が多かったが、徐々に消費性資金が増加傾向にある。顧客の商品理解が深まっている。

  • q

    取引約定書と契約書を同時に結ぶ場合、印鑑証明書は2枚必要か?

    a

    代位弁済時に必要となるため、契約書に別途印鑑証明書が必要。

  • q

    保証契約書の不動産明細について

    a

    金融機関が入力する。

  • q

    成年後見人が登記されていないことの証明書は、だれが取得するか?

    a

    お客様に取得して頂く。

  • q

    地価が下落した場合、途中で極度減額はあるか?

    a

    当初の査定を厳しめに行っているため、減額は想定していない。

  • q

    調整区域は絶対に不可か?

    a

    調整区域内の自宅と、区域外の物件(個人名義)を共同担保として取り扱い可能(個別案件)。

  • q

    資金使途の確認について

    a

    支払伝票に記入して頂き、エビデンスは不要。肩代わりの場合はトレース確認のため徴求する。代位弁済には影響しないが、貸し手責任としてグリップしておく。

  • q

    同居人の捺印は実印か?

    a

    実印でなくても良い。本人確認書類の徴求により補完する。

  • q

    第2順位に他行の抵当権が設定されている場合、ハウスリースバックが利用できるか?

    a

    ハウスリースバック買取代金の範囲で、第1順位(リバース)、第2順位の被担保債務残高が返済できるのであれば、ハウスリースバック利用は可能。 ただし第2順位の抵当権が残ったままでは利用できない。

  • q

    配偶者が高齢(年金収入のみ)の場合の債務引継について

    a

    金融機関と当社の審査が必要。ハウスリースバックなど、居住継続のための対応を行う。相続人が子のみの場合も相談可能。

  • q

    住宅ローンの借換は可能か?

    a

    可能。原則第1順位で根抵当権を設定する。

  • q

    自宅リフォーム資金として申込した場合は?

    a

    リフォーム前の建物評価で行う。工事見積書を出しても評価は増えない。

  • q

    担保余力がある物件で、第2順位でリバースモーゲージ申込は可能か?

    a

    不可。原則第1順位。

  • q

    当庫の旧債返済は可能か?

    a

    可能。

  • q

    申込人の属性は見ないのか?

    a

    弊社は見ない。金融機関の審査はある。

  • q

    物件評価について

    a

    弊社は査定の上限を回答。当座貸越極度額はお客様が決める。申込最低額300万円を下回っても相談可。

  • q

    相続人とトラブルになった事例はないか?

    a

    「相続人に一声おかけしておいてください」と伝えておく。

  • q

    実行後のモニタリングは?

    a

    窓口利用時にヒアリングする。認知症になっていないか確認することが大切。

  • q

    相続人、同居人とのトラブルは?

    a

    一声おかけくださいと伝えておく。

  • q

    代位弁済について

    a

    完済扱いであり、事故にはならない。

  • q

    債務引継について

    a

    当社と金融機関の審査がある。相続人(子)が遠隔地にいる場合、債務引継は居住が条件となる(空き家にならないよう)。

  • q

    担保評価について

    a

    当社の保証書の評価で担保評価する。

  • q

    先順位に住宅ローンがついていた場合は?

    a

    第1順位設定が条件(借換が必要)。

  • q

    セカンドハウス購入後、元自宅は賃貸に使えないか?

    a

    物件の管理は金融機関が行う。金融機関に故意または過失があれば保証免責となる可能性がある。

  • q

    相続税支払資金として利用したい場合について

    a

    相続により所有権移転されてからの対応となる。

  • q

    調整区域は例外なく取扱不可か?

    a

    単体では不可。区域外物件を共同担保第1順位設定で取扱可能。

  • q

    利払いできる年収は?

    a

    ケースバイケースで金融機関の判断。

  • q

    実行後のモニタリングは?

    a

    窓口利用時にヒアリング。モニタリングの記録表はない。

  • q

    社長個人自宅を担保にリバースモーゲージ借入し、会社の借入返済は可能か?

    a

    可能。

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