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「川を遡り、海を渡る」

トピックス2020年1月29日

今の日本には、「少子高齢化」·「老後2,000万円問題」·「格差問題」等、様々な社会的・経済的課題が存在していますが、それらの課題に取り組む際の一助となるのが、「川を遡り、海を渡る」ことです。 「川を遡る」とは、自国の歴史を紐解いて考えること、 「海を渡る」とは、海外の事例や歴史を参考にすることです。「川を遡り、海を渡る」ことで、自分の主観や思い込みだけで判断することなく、客観的な事実やデータ、先例を参考にすることができるため、より合理的で説得力のある意思決定を行うことができます。
フィナンシャルドゥが身を置く不動産業界において「川を遡り、海を渡る」ことで、日本の住宅市場の特異性が視えてきます。そして、まさにその特異性がもたらす様々な課題を解決するために、私たちはリバースモーゲージの普及促進に取り組んでいます。 ここでは、日本の住宅市場に存在する課題の一つとして、「空き家問題」をテーマに話を進めます。

 

「川を遡る」

●増え続ける空き家率 2018年の空き家数は846万戸、空き家率は13.6%と過去最高を記録しました。空き家には「売却用」「賃貸用」「別荘等」「その他」の4類型がありますが、特に問題となるのが、空き家になったにも関わらず、買い手や借り手を募集しているわけではなく、そのまま置かれている状態の「その他」の空き家です(例:親の死亡後そのままにしておくケース)。「その他」の空き家の大半は木造戸建てです。住まなくても維持管理を行っていれば問題はありませんが、放置期間が長引くと倒壊したり、不審者の侵入や放火、不法投棄の危険性が増すなど、周囲に悪影響を及ぼしてしまいます。
「その他」の空き家率は、高齢化比率との相関が高く、高齢化比率の高い都道府県ほど、「その他」の空き家率が高くなっています。 また、東京や大阪など、都市部では「その他」の空き家率は低いのですが、空き家数は多い。都市部では住宅が密集しているので、空き家が一軒でもあると近隣への悪影響が大きいという問題があります。 多くの国では空き家率は経済状態によって上下に変動しますが、日本の場合、戦後一貫して上昇し続けてきました。戦後、高度経済成長期の人口増加に伴う住宅不足に対応するため、市街地を無秩序に広げ、そこに再利用が難しい住宅が大量に建てられましたが、一転して人口減少時代に入ると、引継ぎ手がなく放置されるケースが増えたためです。

 

「海を渡る」

●海外と日本の中古住宅市場 日本では売り物になる住宅自体の利用年数が短い(木造20年~25年)ため、欧米に比べて中古住宅市場が未発達です。こうした状況は海外から見ると特異であり、例えば、イギリスの空き家率は3~4%、ドイツの空き家率は1%前後と、極めて低い水準で推移しています。ヨーロッパでは、市街地とそれ以外の線引きが明確で、どこでも住宅を建てられるというわけではありません。建てられる区域の中で、長持ちする住宅を建てて長く使い継いでおり、購入するのは普通、中古住宅です。
ヨーロッパの住宅市場では、新築と中古を合わせた全住宅取引のうち、中古の割合が70%~90%程度を占めるのに対し、日本ではその比率は10%台半ばという極めて低い状態になっています。日本では、空き家が増加する現在でも新築住宅が建てられ続けるという特異な状況に陥っています。

 

フィナンシャルドゥの取組み

「不動産処分力・全国対応力」を強みとしたフィナンシャルドゥがリバースモーゲージの普及に取り組むことで、債務者死亡後の物件売却処分・空き家物件の有効活用が促進され、空き家問題の解消に繋がります。
併せて、中古住宅の流通性向上により中古住宅市場の活性化にも貢献します。 リバースモーゲージは、高齢者金融の下支えと同時に、「空き家問題」「中古住宅市場の未発達」等、様々な社会的・経済的課題を解決する可能性を含んだ金融サービスなのです。

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